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专家:土地续期应免费或费改税

陈尚营 王立彬 大洋网-广州日报 2016年04月20日 11:49

  近日,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。记者调查发现,温州并非孤例,全国有多地出现类似现象。

土地使用权期限问题,对房价有无影响?(资料图)广州日报记者苏俊杰 摄土地使用权期限问题,对房价有无影响?(资料图)广州日报记者苏俊杰 摄

  记者19日通过对相关部门采访获悉,物权法本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的,也将在物权保护的进程中不断完善。“房权地权不一致”问题,城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权,就像农房所有权与农村宅基地使用权一样,都将在坚持土地的社会主义公有制基础上,不断明晰。

  多地土地使用年限出现“缩水”

  记者调查发现,房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象,温州并非个案。目前,深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

  事实上,本世纪初,深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权,已经达到20年期限,成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案,明确土地使用权年限到期的房地产,可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中,补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

  青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限,也只有20年或30年。公开资料显示,青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来,出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗,总用地面积667.5亩,其中部分小区土地使用年限已到期。

  重庆市民张先生告诉记者,在其他城市购置商品住宅,土地证上使用年限都是70年,但在重庆购买的房屋土地证上,使用年限都只有50年,“这种情况非常普遍”。据当地业内人士介绍,重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地,因此从1994年起,在土地出让签订合同中,包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

  全国范围内,此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少?据有关部门介绍,土地出让大都是各地自行组织实施,具有一定灵活性,因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前没有详细数据,不过这种情况在全国并不少见。

  “续期”三问

  一问:新法旧法孰为重?

  虽然对于大多数人来说,住宅的用地使用年限还有数十年,但人们普遍追问:房产的土地使用权到期了该如何续期?

  专家介绍,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,在物权法之前,城市房地产管理法曾规定,“经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言,是旧法,按照新法优于旧法的原则,目前还是应该遵循物权法的相关规定。

  二问:政府与业主怎扯平?

  中国社会科学院经济所研究员汪丽娜等专家认为,虽然物权法明确提出“自动续期”,但是由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,目前来说难以操作。“土地使用期限规定20年和70年,其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权,续期如果不补交出让金,政府的利益会受损,而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

  有专家指出,约定20年以及没有达到最高限70年的,首先应当自动续期至70年,同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

  但也有人认为“补差价”没太大必要。因为无论怎么补,这几十年土地出让的差价都很大。“土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的,如果让现在的住户来承担成本,既不公平也很难实施。”浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。

  三问:到底有偿还是无偿?

  那么,对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为,有两个办法可供选择:一是免费,让利给业主;二是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

  汪丽娜说,在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房,房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说,70年之后再交一大笔出让金显然不太合理。

  汪丽娜、杨立新等认为,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面,针对物权法规定并不详尽的现实,通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。

  省国土厅上线广东民声热线

  绝大部分住宅用地使用年限远未到期

  广州日报讯 (记者汤南 通讯员胡志慧)昨日,广东省国土资源厅副厅长涂高坤带队上线“广东民声热线”,回应了违法用地、土地闲置、征地拆迁等多个“久治不愈”的问题。

  连日来,“到期房产”补交地价的新闻报道引发舆论高度关注。涂高坤对此回应,目前广东不需要有这个担忧,“广东土地出让始于上世纪80年代末90年代初,除深圳部分情况外,目前其他地方土地年限还没有到期的”。

  省国土资源厅副厅长李俊祥进一步解释,根据国家相关法律规定,土地使用最高年限分为70年、50年、40年。就广东乃至全国目前的情况来看,绝大部分住宅目前实际上的使用年限都是二三十年,真正到达到70年的最高年限起码还有三四十年时间。“法律明确规定,不动产到期的时候自动续期,自动续期没有讲什么条件”。

  “今后国家在研究时会考虑一个总的平衡问题”。李俊祥表示,无论温州、深圳,当地都只是一种尝试,“地方最多只有建议权,没有制定权”。涂高坤指出,续期的问题,省国土资源厅正在等待中央制定政策去执行。

  提醒:一铺养三代?注意使用期限

  涂高坤同时指出,商业土地出让年限到期,则按照有关法规政策和土地出让合同约定执行方式处置,“合同约定是无偿收回的就无偿收回,到时我们会重新投入市场”。

  “商业用地最高使用年限为40年”,涂高坤提醒投资者注意,“购买这个商铺的时候一定要提前了解清楚商铺的使用期限”,以免利益受损。

  对于省内部分地市被停止供地的问题,涂高坤解释,涉及了23个县和1个地级市,“主要是在闲置土地比较多,或者供地率比较高的情况才停止供地,目前整改已经到位”。涂高坤指出,停止供地没有广州,上述县、市“闲置土地这一块确实是量比较大,全省部分地方可能会有漏洞,我们今后将加强监管”。

  记者陈尚营、王立彬、李劲峰、吕昂、李建国 署名除外

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