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万科转作包租公? 来看看“100%自持70年”背后的秘密

广州乐居 2017年06月07日 13:08

  拿地相对保守的万科又一次以100%自持70年的姿势夺得靓地,震惊了业界。

  6月6日,位于广佛交界的一宗优质商住用地对外公开拍卖,吸引华发、五矿、金辉、中冶、万科、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等16家企业争抢。最终,万科以25.3亿元总价、楼面价约1.53万/平方米,竞自持面积100%,竞自持70年的条件取得。

  据资料,此次成交的地块位于佛山市南海区桂城C22街区,与广州芳村隔江相望,土地面积5.51万平方米,起拍价约15.6亿元。

  一时之间,万科这种“自持面积100%+自持70年”的拿地方式再次成为业界关注的焦点。甚至有业内人士调侃说,“自持100%已经很猛了,万科说自持70年,一下子把天聊死了。”

  值得关注的是,“100%自持拿地”从去年开始就已频频出现。

  2016年12月,万科曾以50亿拿下海淀区西北旺镇18号地块、万科住总联合体曾以59亿竞得海淀区西北旺镇19号地块,自持面积均达到100%。根据当时的土地出让要求,该两幅土地的住宅限价53400元/平方米,项目建成需全部自持。

  紧随其后,中铁也以同样的方式竞得北京大兴黄村21号地块,作价36.75亿元。这不仅为北京土地招拍挂史上首次100%自持土地拍卖画上句号,同时也引起了行业内外广泛关注,“只租不卖地块未来盈利模式几何”、“开发商是否成功变身大房东”成为当时的热议话题。

  在此之后,广州也出现了自持夺地。今年4月,万科再次以36亿总价拿下广州白云、黄埔两宗住宅用地。其中,两宗地块总配建面积达2250平方米,自持面积均超50%,同样引发行业轰动,不少业内人士认为,此类地块出让条件苛刻,企业未来经营面临考验。

  为何如今开发商如此青睐100%自持?

  一个不容忽视的现实情况是,在国家发展住房长效机制,提倡租售共举的背景之下,万亿级租房市场由此洞开,意味着中国房地产即将进入租赁时代。

  显然万科已在这条路上走了很远。在6月5日万科五月份销售电话会议中,董秘朱旭透露,万科将在这方面投入更多的资源。去年年底,万科长租公 寓已超过5万间,这个数量会在今年翻倍,增至10万间。除了目前布局较多的广州、厦门外,深圳也将成为万科长租公 寓重点布局的城市。

  而另一方面,开发商面临的土地竞争已日趋白热化,令人咋舌的土地出让条件频频触顶,从而倒逼开发商转向“只租不售”,同时衍生出一系列的产品及独特的销售模式。

  据可靠媒体消息,今年春节之后,万科和小米就在接洽合作建房事宜,并在3月上旬正式确定了合作意向。合作项目位于北京永丰产业基地,所涉及的产品主要包括两种:一是以70-90平方米两居为主的普通住宅,均价大约为5.5万元/平方米;二是面积为178平方米的叠拼,售价在950万-1000万元。

  基于双方合作,小米员工能以市场价5折购房,但无法获得产权和房本,也不能在公开市场自由交易,只能在小米公司内部交易,也不能落户北京市户口。为此,小米公司面对全体员工启动了认购登记工作。但上个月传出消息因为监管等方面原因万科与小米的合作已经搁置,小米官方对外宣称并没有听说双方合作建房事宜。

  而上述消息中的“小米半价房”正坐落于海淀区西北旺镇,即万科去年竞得的“全自持”地块。很显然,“只租不售”的专业房东生意对于现阶段的房企而言并不现实。


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