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房企融资成本平均上升2-3个点 2019年债务偿还压力最大

王营21世纪经济报道2017年06月12日 14:27

房企融资成本平均上升2-3个点房企融资成本平均上升2-3个点

  本报记者 王营 北京报道

  导读

  业内人士告诉21世纪经济报道记者,目前常规融资渠道仍然可以操作,但对于用途监管非常严格。比如是否用于土地融资等。但短短半年时间内,融资成本上涨非常明显,不少融资渠道成本已经在8个点以上。

  “短短半年间,房地产融资环境就变得非常严峻。”一家知名房企融资负责人对21世纪经济报道记者表示,在货币收紧大趋势下,房企各个融资渠道都受到限制,融资成本相比以前也上升了2-3个点。

  克而瑞研究中心6月5日发布的数据显示:5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

  在楼市调控和去杠杆的背景下,发债难、资金成本高,已成为摆在房企面前的大问题。苏宁金融研究院高级研究员赵卿认为,从目前房地产企业的融资渠道看,主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”。鉴于房企融资利率高,有利可图,很多金融机构会想尽办法给房企输血;但房地产行业风险不断积累,资金链断裂、房价下跌或政策风险,都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看,对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。

 融资收紧

  房地产融资自今年以来就一直处于严查收紧环境。

  据公开消息,近期银监会在例行检查时向各地银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》,房地产信托业务被列为检查要点之一。涉及房地产信托业务的检查要点包括:一、是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式,变相向房地产开发企业融资规避监管要求,或协助其他机构违规开展房地产信托业务。二、“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权,是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况,是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款。

  而在去年三季度经济金融形势分析会以及2017年4月银监会风险防范指导意见中均提及关于房地产信托的监管。因此,尽管此次《要点》仅用于指导具体检查项目,并非发布监管政策,但也侧面反映了监管层对于清理违规杠杆配资的持续关注。

  上述融资人士就感受到房企融资环境的严峻。该人士称,“目前常规融资渠道仍然可以操作,但对于用途监管非常严格。比如,是否用于土地融资等。其他渠道比如私人理财等也有向房地产方向投放,但短短半年时间内,融资成本上涨非常明显。不少融资渠道成本已经在8个点以上。”

  该人士表示,尽管融资成本上涨,但预售门槛监管提高背景下,房企销售环境遭遇困境,这使得现金流状况受到拷问。因为,仍然有房企选择“先把钱拿到”来“续命”。

  而另一家大型房企负责人告诉21世纪经济报道记者,“受监管因素影响,因银行、保险等资金对房地产开始谨慎,今年上半年计划表上的融资额目前一笔都没有到位。而这已经严重影响公司未来拓展计划。”

  克而瑞监测显示,与房企的其他主流融资方式融资额持续萎缩不同,5月重点房企借信托渠道共筹得资金114.90亿元,增量明显。这也与监管层对房企银行贷款、公司发债渠道不断收紧有关。如本月首开股份借中信信托、泰康信托融得36亿元,阳光城通过中航、中信等信托获得25亿元,还有华夏幸福获华能信托15亿元增资等。

  同策咨询研究部数据显示,5月所有已披露的融资成本均高于同期银行贷款利率。荣盛发展的2017年第二期中期票据10亿美元3年期成本6.8%,华夏幸福2017年第一期中期票据19亿元5年期年利率为5.8%。在公司债方面,龙光地产在海外发行6年期4.5亿美元优先票据年利率为5.25%。在其他债权融资方式中,华夏幸福2017年第二期超短期融资券,借款270天,融资额度10亿元,借款利率5.07% ;华夏幸福与华能贵诚信托设立“永续债投资单一信托计划”,起始利率6%;龙光地产发行3.5亿美元永续债,起始利率7%。

  债务压力

  受此影响,房企融资渠道也有所变化。

  同策咨询研究部数据显示,2017年5月份监测的40家上市房企实现的股权融资总额折合人民币125.92亿元 ,股权融资占总融资金额比重为20.82%,相比4月份的78.08亿元增长了61.29%。监测显示,融资渠道与4月相比有所增加,境内银行贷款仍是金额占比最大的融资方式,境内股权再融资的金额占比提升至第二位,其它债权融资退居第三。中期票据、信托贷款、海外银行贷款、公司债、委托贷款、海外配股融资依次位列其后。

  同策咨询研究部研究员李想认为,由于公司债渠道收紧,房企融资环境发生变化,除了寻找创新的债权融资方式外,新兴的股权再融资方式也受到房企追捧。

  尽管房企可以增加“输血”渠道。但整体看,房企现金流压力仍然遭遇拷问。据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。显而易见,2015-2016年有息债务规模扩张非常快。同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%

  天风证券分析师孙彬彬认为,从境内房地产企业债务债券到期期限分布来看,2019年债务到期偿还的压力最大,债务到期偿还高达1258.58亿元,2018年和2020年境内房地产企业偿债压力也不小。2016年四季度至今,中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期,到期主要集中在2020年和2022年。

  孙彬彬认为,按照目前形势,房地产海外融资也有所降温,房地产企业债务融资情况不容乐观。境内和境外双重挤压,房地产企业需要加快去库存节奏,同时回归主要向银行贷款的融资方式,以获得流动资金支持,保证资金周转。前期由于火热的房地产销售情况,短期内房地产企业的资金压力不会太大,但随着房地产销售降温的效果逐渐显现,叠加房地产融资困难,中长期来看,房地产企业的资金压力会逐步显现。总体而言,债务集中到期量大,前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力较大。

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