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7月佛山新建住宅市场供过于求 部分开发商放价跑量

陈钰凤大洋网-广州日报2017年08月11日 11:58

佛山新建住宅库存量已连续4个月攀升。

佛山新建住宅库存量已连续4个月攀升。

7月佛山全市新建住宅成交面积下滑约三成。7月佛山全市新建住宅成交面积下滑约三成。

  文/广州日报全媒体记者陈钰凤

  图/广州日报全媒体记者龙成通

  佛山楼市在这火热的7月,“哑火”了。根据佛山市住建管理局公布的数据,7月份佛山全市新建住宅成交面积下滑约三成,楼价继续保持稳定,全市均价10104.69元/㎡。而来自佛山各大代理行的数据显示,佛山新建住宅的库存量已经连续4个月攀升,7月份更是出现了供过于求的态势。

  在经过了上半年的政策收紧、市场观望、谨慎推货之后,面对日益积压的库存,开发商显然无法继续“淡定”了。7月份,开发商们加快了推货的步伐,集中推货次数高达30多次。从售价来看,基本与前期售价保持稳定,但有部分项目开盘价低于此前的吹风价,说明开发商存在较大的去货压力。

  7月显疲态 南海、顺德成交量大跳水

  佛山市住建管理局统计数据显示,7月份全市新建住房成交7474套,成交面积77.56万㎡,环比下滑约三成;当月成交均价10104.69元/㎡,比上个月跌了30元/㎡,保持稳定。从各区的情况来看,禅城、高明、三水7月份环比大幅度增长,其中禅城成交1307套,环比增幅达四成;高明成交660套,环比增幅达六成;三水成交1563套,环比增幅高达120.14%。而南海、顺德7月份成交量出现大跳水,南海7月成交2819套,环比下跌约四成;顺德成交1125套,环比下跌约七成。

  即使与去年同期相比,今年7月份的数据也有点“难看”。去年7月份,全市一手住宅成交15757套,今年7月同比大跌52%。

  一面是成交量疲软,一面却又是供应量加剧。根据汇诚鸿图统计,7月份佛山新建住宅新增供应约104万㎡,比6月份环比减少约8%,但依然维持着百万平方米以上的规模,说明供应相当充足。而7月份成交面积仅77.56万㎡,市场供大于求的矛盾日显突出。

  佛山中原认为,7月通常是传统营销淡季,楼市供求量纷纷回落在情理当中,但楼市行情同期相比降温明显,这与重启限购政策、政府限价等不无关系。

  楼价整体趋稳 限购区部分项目低价开路

  在限价、限签的重压之下,7月份楼价整体保持平稳,全市均价10104.69元/㎡,跟上个月基本持平。其中禅城7月均价11820.10元/㎡,环比下滑1.37%;南海区均价11262.28元/㎡,环比上涨3.72%;顺德均价9600.29元/㎡,环比下跌0.52%;而高明和三水楼价企稳在6字头和8字头。

  7月份是下半年开场首月,开发商明显调整了策略,变观望为主动出击,加快了推货的频率。据不完全统计,7月份佛山各大楼盘开盘次数高达30余次,远超5、6月份单月开盘次数。

  目前限购区政策持续高压,限购区开发商在销售定价方面更显谨慎,实际的开盘价低于上半年的“吹风价”。位于季华路核心地段的绿地璀璨天城在断货将近半年之后于7月底开盘,此前该盘“吹风价”超2万元/㎡,但当日的开盘价大约18000~19000元/㎡(带装修),销售率大约九成。位于桂城成熟板块的时代名著(免费看房)7月30日开盘,在寸土寸金的桂城,该板块一直叫嚣楼价要上3万元/㎡,但时代名著当日的开盘价约21000~24000元/㎡(带装修),明显低于上半年的“吹风价”,当日销售率大约七成。澜石大盘泷景也同样于7月下旬开盘,本期产品毛坯发售,售价14000~15000元/㎡,低于之前的售价。张槎大盘中海凤凰熙岸(免费看房),此前的“吹风价”一直在2万元/㎡左右,但7月份该楼盘售价16000~19000元/㎡(带装修)。

  而在非限购区,楼价相对坚挺。位于罗村的雅丽豪庭2次开盘,售价约12000~14000元/㎡(带装修),与此前售价基本持平;西樵的碧桂园悦府,开盘均价11000~12700元/㎡,同样保持了价格的稳定。

  不难看出,位于限购区的楼盘以相对低调的价格,成功撬动了成交,打破了市场一直以来的观望态势。记者从各大项目了解到,由于买家资格严格受限,这些项目购买群体以本地客为主,外地客比起限购升级前明显减少。

  观察:警惕“低价”的坑 购房的门槛仍然不低

  “楼价看上去很诱人,但真的去买,你会发现购房的压力很大。”购房者罗先生告诉记者,看上去的“低价”,也许是个“坑”。

  记者了解到,目前在限购区双合同仍然是主流。不少楼盘执行的低价策略,是需要购房者在短期内支付装修款,实际上是变相提高了购房的门槛。例如,中海凤凰熙岸带豪 装发售,合同拆分成两个:1.1万~1.3万元/㎡的毛坯房单价+5000元/㎡的装修单价,因此每平方米总价达1.6万~1.8万元/㎡。装修合同可以贷款,但最长5年,无形中加大了购房者的供房压力。绿地璀璨天城同样采取的是双合同,装修合同单价5000元/㎡,同时,该项目要求毛坯房首付要四成以上,装修合同的首付要五成,也就是说一套约100㎡的房子,按照13000/㎡毛坯价+5000元/㎡装修单价计算,那么首付至少要77万元。以113㎡、单价21000元/㎡计算,总价约250万元,那么首期房款约90万元,前五年月供约1.7万元,5年后月供约7000元/㎡。这对于普通购房者来说,首付款以及前几年的供房压力都相当大。而对于开发商来说,一方面又促进了成交,另一方面也能够快速回笼资金。

  对于这种双合同,政府是何态度?近日有购房者质疑开发商利用“双合同”规避政府网签“红线”的做法,对此,佛山市住建管理局通过“佛山网络发言人平台”回应称:商品住房装修一步到位是国家鼓励和倡导的,只要不违背相关法律法规,主管部门鼓励开发商带装修交楼。但楼盘带装修销售、带装修交房的行为,必须要符合几个原则:明码实价、非虚假装修、相关装修标准确定并明确告知购房者;装修质价相符;双方按照公平自愿原则签订合同;装修交房标准与协议承诺保持一致。

  该局表示,“如果违反以上原则,请购房者提供相关材料到属地相关职能部门投诉。是否选择带装修住房,请市民根据自身情况谨慎决策。”


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