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掘金高端物管 万科物业欲联手同业打造行业壁垒

唐韶葵 21世纪经济报道 2017年10月12日 09:49

掘金高端物管 万科物业欲联手同业打造行业壁垒掘金高端物管 万科物业欲联手同业打造行业壁垒

  本报记者 唐韶葵 实习生 张旦珺 上海报道

  导读

  万科物业提出,要从安全、品质和健康三个方面直达用户痛点,还邀请了悦榕庄、海康威视、华大基因作为合作伙伴。

  2017年相关机构物业管理白皮书显示,物业管理市场未来五年将突破万亿,这一行业正经历着从传统劳动密集型向智能化、信息化、数字化转型。

  10月10日,万科物业在上海举办高端物管发展趋势研讨沙龙,发布了国内首份高端物业管理调研报告(下称“万科报告”),并计划成立万物研究院。成立研究院的背后,万科不仅释放出高端物管市场空白的市场信号,更希望更多智库参与进来,共同设定行业服务标准,打造行业壁垒。

  多名业内人士指出,随着多家房企介入,到2018年,高端物管的行业规则、服务体系或许会逐渐成型,尤其是万科等大房企在这一领域的加速布局。

  高力国际华东区研究部董事陈铁东指出,住宅开发商通常会在项目开发后成立自己的物业管理公司。对于部分高端项目,由于开发商希望提升项目物业管理水平,从而提高项目整体形象,形成良性销售,会考虑聘请第三方专业物业管理公司。

  陈铁东认为,随着开发商团队的物业管理水平提升,除了管理自行开发的项目外,也会考虑提供物业管理服务来增大市场份额。在管理水平方面,由于专业的国际品牌物业管理公司有成熟的制度,丰富的管理经验,特别是除豪宅物业外的办公楼等商业项目拥有丰富经验。

  未来随着开发商物业管理团队不断发展,将会与专业管理公司存在竞争,但在商业地产方面,后者管理优势更加明显。

  高端物管 潜力待掘

  高端物管是物业市场中的一个细分市场,市场潜力较大。《万科报告》显示,预计2017年中国可投 资资产过千万的人数将达到158万人以上,31-59岁高净值人群占比86.4%,高端物管的消费主体正在增长。而在一线城市,高端住宅物业费集中分布在5-10元/平/月区间内,物业费高于20元/平/月的项目数量较少,15元/平/月以上的高端物管市场有待挖掘。

  高端物业市场以高净值人群为主要客户。《万科报告》描绘了客户画像:平均年龄40-45岁,80%客户的职业为企业家与高管,大部分从事TMT、金融、贸易、房地产行业,65%拥有本科以上学历,家庭年均可支配收入339万元,98%已婚。他们至少需要赡养3位老人,还有61%的客户需要抚养1位子女,31%的用户为2位子女。

  高净值用户的消费特点是对居所品质感的明确诉求,《万科报告》显示,78%的高净值用户关注提高生活品质型的服务,68%的用户表现出对更高品质增值服务的支付意愿。精神化、交际化、圈层化、个性化是高净值人群的消费特征,他们更多地参与爱心消费、慈善活动,希望获得更多教育机会,在社交上他们喜欢通过车友会、游艇会产生和共享人脉资源,并且在消费上首选个性化、定制化产品。高净值用户的另一个消费特点是对健康的关注,运动、家庭生活、旅游等项目也在高净值人群的喜好倾向中排名前列。

  基于数量不断增长并且愿意为高品质付费的高净值人群,国内高端物业管理市场存在较大的盈利增长空间。按照价格在8万-22万/平或 2000万-8000万/套高端住宅划分标准,到2014年,全国高端住宅项目超过189个,并呈现出高递增趋势,这些项目中,北上广深占比85%以。

  在北上广深中,上海高端住宅项目占比一半,其次为北京和深圳,分别为27%和20%,广州只有3%。从四大城市高端住宅物业费来看,北京平均物业费最高,上海第二。北京、上海是目前中国高端住宅物业的主要区域。

  《万科报告》还提到,健康理念、数字化和街区化将成为未来高端物业管理趋势。高净值人群普遍重视健康医疗,爱好运动,重视社区内的运动设施、健身康体场所,提供专业性与个体化的服务是高端物业管理的一大方向,除此之外,社区已逐渐开始街区制建设,逐渐开放,未来的高端物业管理需要考虑到对社区环境资源、配套资源及周边安全性、私密性的保障,率先完成智能社区和智能安保建设。

  万科物业品牌总监金鑫表示,物联网、云计算、人工智能等高科技会引入高端物管,她说,“未来你突然走进门,有一个机器人扫了一下你的脸,说你是悦榕庄的张女士,欢迎回家。这也是一个非常值得想象的方向。”

  设立智库 多方联合

  万科物业首席市场官何曙华透露,万科物业考虑在未来推出高端子品牌,打造全新服务体系。万科物业当前在管面积4亿多平方米,以住宅项目达到5元/平方米以上物业管理费为标准,其中只有1.5%,即大约600万平方米的住宅面积符合万科内部定义的“高端物业服务”。这部分项目有七八十个,主要分布于上海、北京、深圳与广州。

  谈及高端物业管理费问题,万科方面认为,15元/平方米以上有可能实现,而且根据服务可以自由定价。何曙华指出,物业管理成本包括公共服务与个性化服务,而万科物业需要拓展的方向是个性化服务。从普通住宅物管升级到高端住宅物管,物业管理从业人员也从“管家”变更为“金牌管家”。何曙华进一步解释,高端物管最终要落地于为客户做资源整合,承担纽带功能。

  何曙华并不认为“一对一”的服务效果最好,他觉得技术手段在当下物管服务中占据重要位置,信息化便捷了人和人之间的交流,可以提供预定式服务,从这个角度而言,管家的数量不是第一重要的。最重要的是企业能提供客户服务需求的网络、平台、资源,“比如有些高端客户需要联系医院,类似北京301,我们可以帮他打通这个渠道。”

  万科物业提出,要从安全、品质和健康三个方面直达用户痛点,还邀请了悦榕庄、海康威视、华大基因作为合作伙伴,这预示万科物业的高端物管品牌不是一个单一独立的自创体系。

  安全是高端物业中关注度最高的问题之一,行业专家、深圳市透明和谐社区促进中心副理事长杨志敏表示,高端业主希望住宅和固定资产在安全防护、风险管理和个人信息保密等方面都有高质量的保护措施,同时也希望高端物业配备高科技。

  对此,海康威视楼宇事业部总经理胡明辉回应说,海康配合万科物业,可以从视频监控停车场、对讲门禁、入侵报警等多方面把整个安防全部打通,借助视频监控,“楼道有没有打扫,原来靠人去检查,现在不用,装了摄像机,视频每天到点检查,直接在远程后台随时检查。”

  来自市场层面的三大压力导致万科物业欲进入高端物管市场。首先,最近两年,万科物业的不少合作伙伴,如北京首开、首创、首钢等旗下有部分高端住宅项目,对物业公司的服务相应提出高要求,反映到万科物业服务中,就有必要把服务品牌做一些区隔,来满足不同市场不同客户的需要。

  其次,何曙华分析,运营效率对传统物业公司或一个全国性品牌来讲,更需要创新动力;最后,作为一个延续七年,在国内实力排名第一的物业公司,万科品牌有发展需要。

  何曙华说,“未来这些管家,需要理解客户的生活方式,如客户打高尔夫球,管家应该掌握高尔夫球知识,又如茶艺、理财等,只有具备这种能力,才能真正与客户对话,而不是跟客户的保姆对话。”

  未来,万科物业还将联合专业第三方调研机构,打造高端物业管理行业的权威智库平台——万物研究院。万物研究院将针对企业驱动、行业发展、客户福祉的专项课题做学术研究,驱动业务发展、共享行业经验。

  何曙华表示,万科物业在高端物业管理市场处于起步阶段,位于上海核心地段的1101项目会在明年成为首 个落地的高端物业服务。此外他认为,租售并举政策,也将对物业管理行业生态带来很大改变。

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