地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人中心 经纪人登录
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

作为国家、省土地改革试验田 盘活土地价值南海为全国探路

李华 珠江时报 2017年10月12日 09:53

■借助三旧改造,商业载体万达广场得以崛起。
(资料图片)■借助三旧改造,商业载体万达广场得以崛起。 (资料图片)

■广东省集体土地入市“第一挂”布鲁森国际实验幼儿园。珠江时报记者/李华摄■广东省集体土地入市“第一挂”布鲁森国际实验幼儿园。珠江时报记者/李华摄

  今年7月20日,国土资源部党组书记、副部长孙绍骋到南海调研农村土地制度改革试点推进情况,参观广东省集体土地入市“第一挂”项目——布鲁森国际实验幼儿园。他充分肯定了南海的改革试点成绩,称南海的改革探索对未来全国,尤其是珠三角地区的农村土地制度改革意义重大。

  基于突破经济持续发展的土地瓶颈迫切需要,南海一直扮演着土地制度改革“急先锋”的角色,是全省乃至国家土地改革的试验田,承担着全省新一轮深化三旧改造综合试点、集体建设用地入市试点、农村土地征收、“多规合一”改革、完善土地二级市场试点等多项改革重任。

  通过国家、省试点的有利契机,南海试图推动各项试点的深度融合,最大限度地发挥各种支持政策的叠加效应,走出一条土地集约高效、产业结构调整升级、城产人融合发展的道路。

  三旧改造十年成绩

  ●全区三旧改造用地17.08万亩

  截至2017年8月,南海区共纳入省三旧改造地块标图建库面积约30万亩,共认定区三旧改造项目约17.08万亩。改造规模和改造成效在全市乃至全省均名列前茅,连续6年获得佛山市三旧改造考核一等奖。

  ●释放土地价值

  2009年至2016年底,全区已启动的三旧改造项目投 资资金约1293.16亿元,是全区八年固定资产投 资5738亿元的22%左右。

  ●促进土地节约集约利用

  据统计,全区正在实施改造的项目,改造前平均容积率约0.8,平均建筑密度约60%;改造后平均容积率提高到约2.0,平均建筑密度降低到约35%。

  集体可经营性建设用地入市成绩

  ●71宗入市地块

  截至目前,南海区入市地块71宗,面积约2162亩,总成交金额达58亿元。

  ●入市抵押融资

  17亿元

  南海已认定5个产业载体项目,土地面积360多亩。抵押融资的集体经营性建设用地19宗,抵押土地使用权面积约348亩,抵押融资金额达17亿元。

  盘活存量

  破解“无地可用”发展瓶颈

  早在上世纪90年代初,南海创造性地启动了农村土地股份合作制改革,将分给每家每户的土地折成股份,以村小组或村委会组成股份合作社,集中对外招租,土地租金按股分红。这种做法被总结为“南海模式”,享誉全国。

  在国务院发展研究中心农村经济研究部副主任刘守英看来,这种做法既解决了土地非农化的地块分割困局,又实现了每个成员的集体土地利益共享,为南海后面的改革和发展打下了制度根基。

  南海用3倍的建设用地增加率换取了30倍的经济增长,快速地完成了工业化。但这种粗放式的发展使得集体建设用地大量低效利用,集体收入和农民增收缺乏持续的动力源泉。目前南海土地开发强度已超过50%,东部镇街甚至超过70%,远远超过30%的国际警戒线,南海可再开发的空间已经遇到了“天花板”。与此同时,由于集体经营性建设用地权能不充分,土地价值无法与国有用地相比。比如,南海685个村级工业园占地约14万亩,占集体经营性建设用地的54.44%,产出却只占工业总产值的20%,但如果以南海每年土地缺口6000亩计算,改造现有的村级工业园可以满足南海20多年的用地需求。

  粗放的发展模式无法适应现代城市化的发展需要,“无地可用”的困局制约了南海的可持续发展,这都倒逼着南海自下而上进行创新。

  借着2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》出台的“东风”,南海区规范集体建设用地流转实践,先后出台南海区《集体建设用地使用权出让出租管理办法》和《集体建设用地使用权转让、转租、抵押管理办法》,为实现集体土地与国有土地的“同地同价同权”提供了可操作性的政策。但这些探索始终都是南海自行摸索,并无上位法支撑。

  2007年,南海成为全省三旧改造的发源地,三旧改造成为南海节约集约用地、产业结构调整升级、城市和环境再造、推进城乡统筹、城乡一体化发展的唯 一出路,被定位为南海区未来发展的基本区策。

  2014年,南海相继成为全省新一轮深化三旧改造综合试点和全国“多规合一”改革28个试点地区之一;2015年南海又成为了国务院公布的33个农村集体土地制度改革试点区之一,承担农村集体经营性建设用地入市改革的任务;次年10月,南海又承担了全国农村土地征收制度改革的任务;2017年2月,承担全国完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作、三旧改造、集体建设用地入市、农村土地征收、“多规合一”改革等多项改革措施,南海成为全省乃至国家土地改革的试验田。

 政策护航

  从资源红利转向政策红利

  试点的意义并不仅是解决一个地区的问题,无论是三旧改造,还是集体土地入市流转,都是全省乃至全国普遍存在的问题,南海最重要的任务是探索形成可复制、可推广、利修法的改革成果。

  土地资源红利不再,南海转向释放政策红利。南海承担的多项改革试点都绕不开“土地”二字,南海也试图通过国家、省试点的有利契机,推动各项试点的深度融合,最大限度地发挥各种支持政策的叠加效应。

  为推动三旧改造工作扎实开展,激励社会各方共同参与,南海区借助广东省新一轮深化三旧改造综合试点的契机,构建了具有南海特色和改革创新精神的完备政策体系。

  在南海区三旧改造政策主文件《关于进一步推进城市更新(“三旧”改造)工作的实施意见》(南府办〔2015〕53号)基础上,出台了多项配套政策。以村级工业园改造提升为主战场,通过加大村级工业园改造提升扶持力度、建立完善土地前期整理工作制度、规范土地增值收益分配补偿机制等,进一步释放政策红利,力促三旧改造向纵深推进。

  在推动村级工业园改造方面,南海区镇两级设立村级工业园改造专项资金,区级专项基金总规模增加至5亿元,用于村级工业园改造提升中的基础设施建设费用、土地整理租金补贴、拆迁补贴以及奖励等用途。

  在集体土地入市流转方面,结合多年集体建设用地使用权流转实践,借助国家试点的契机,从入市管理、调节金与税费征收、完善用地手续、公开交易、抵押融资、综合整治、产业载体等方面印发实施了“1+11”的政策文件。

  改革试点和政策的护航,在南海逐步实现集体建设用地与国有建设用地“同权、同价、同责”,南海区通过规范入市操作流程,集体土地权能得到进一步释放,价值得到提升,农村集体的获得感也进一步增强。

  比如去年5月,狮山镇汀圃村东、西村股份合作经济社一块工业用地入市,经过12轮竞拍之后,成交价格达到5万元/亩,比设定的交易底价3.8万元/亩高了1.2万元/亩。该宗集体土地入市以后,东村、西村预计可分别增加约12500元/人·年、8000元/人·年的分红收入。

 城市新貌

  打造城产人融合新都市

  通过三旧改造,大沥联滘从昔日的“洋垃圾村”摇身一变成为转型升级的标杆之地——广佛国际商贸城;桂城街道夏南二社区的夏南二钢铁市场,两年改造后变身为天富科技城,成为集生产、研发、办公、应用、生活为一体的都市型产业园区……

  这样的“山鸡变凤凰”的故事在南海不断上演。今年是南海三旧改造第十年,经过多年实践,南海已初步实现了土地资源的节约集约利用,腾出了城市发展和产业优化的新空间,促进了农村经济发展和村民收入增加,改善了城乡人居环境,使南海在发展方式上跃上一个新台阶。

  在土地效益提升方面,释放存量用地空间超4万亩,改造项目平均容积率由0.8提高到2.0;在土地产值方面,全区单位建设用地平均产值由2.3亿元/平方公里,提高到4.5亿元/平方公里,接近翻了一番。

  在产业结构优化升级方面,涌现了瀚天科技城、天安中心、新材料产业基地等一批新型产业载体;在城产人融合发展方面,广东金融高新区C区、广佛国际商贸城、听音湖片区等一批连片改造项目成果初显,南海新都市形象逐渐成型。

  在南海区第十三届党代会二次会议上,市委常委、南海区委书记黄志豪提出,要把“升级工业园、建设新都市、发展新经济”作为当前品牌南海建设的三大任务。为此,今年国土部门进行了一系列的土地制度改革,比如《南海区“全球创客新都市”创客空间建设管理实施意见》,明确着力建设一批配套良好、开放度高、富有活力的创客空间,促进形成新产业、新业态集聚圈,吸引全球创新创业人才扎根南海;《南海区产业用地提升指导意见(试行)》提出创新土地供应方式,推行弹性年期出让和先租后让制度,鼓励企业增资扩产,通过释放土地政策红利,促进产业项目提质增效。

  今年围绕“全球创客新都市”核心区及“一横三纵”新都市带建设,南海确定了包括桂城时尚小镇、九江北江新城、大沥创客小镇核心片区等项目在内的新一轮城市更新十大示范片区,旨在通过新一轮示范项目建设,带来更大的规模效应和示范带动效应,推动城市更新全面升级,打响“全球创客新都市”品牌。

 案样本例

  布鲁森国际实验幼儿园

  菜地上崛起了国际化幼儿园

  在大沥镇博爱东路和康复路交汇口,一排朱红色的欧式建筑十分醒目,这不是私家别墅,而是南海一所民办幼儿园——布鲁森国际实验幼儿园。两年时间,这里经历了从“菜地”到“黄金地”的转变。2015年南海成为全国33个农村土地制度改革试点地区后,该项目成为南海区入市改革试点“第一挂”、征收调节金“第一例”。

  经过改革开放近40年的发展,南海集体土地约占土地总面积的61%,其中集体经营性建设用地又占集体建设用地总面积的56.4%。按照现行土地管理法和城市房地产管理法规定,若非特定建设项目,集体土地要依法征收为国有土地后方可使用。

  2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》提出,允许合规情况下建设用地使用权可以依法出让、出租、转让、转租和抵押,南海自2010年起推行“农村集体资产交易平台”,并出台配套政策规范农村集体建设用地使用权出让、出租的交易行为。

  “但这些探索始终都是我们自行摸索,并无上位法支撑。一旦发生诉讼纠纷,南海制定的规范性文件就不能发挥作用。”南海区国土部门相关负责人表示。以“抵押”为例,金融机构依据《担保法》和《物权法》的相关规定,无法给集体土地上的各类物业办理抵押业务,抵押权能的缺失降低了集体土地的价值。数据统计,2013年以前,南海区农村集体建设用地出让和出租比例为6:100,出让土地获得抵押贷款的比例仅为17%。

  2015年2月南海成为农村土地改革试点区,同年12月,南海区土地入市“第一挂”落槌,陈亮峰为法定代表人的佛山市金顺隆物业投 资有限公司,以底价5786万元,竞得大沥镇太平村北海股份合作经济社所有的“大坦”地段28.93亩地30年使用权,单价为200万元/亩。

  “第一挂”项目按成交价的10%向政府缴纳了土地增值收益调节金,剩余出让收益的60%直接分给股东,另外40%留给村集体发展生产,充分体现“同权同价,收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度改革精神。

  项目土地也拥有更完整的权能,既可以申请核发集体土地使用证,申请分拆登记办证,还可以用于抵押融资。“有了这块地的使用权证,可以融资,房子盖好后还可以再融资,资金就活了,我们作为投 资人有信心加大投 资。”陈亮峰说。按照拍地后的规划,金顺隆投 资1.8亿元建设高端幼儿园,凭借30年的使用权顺利获得额度6800万元的融资,于是一所国际化幼儿园诞生了。

  文/珠江时报记者李华通讯员颜倚云

广州新浪乐居二手房微信

广州新浪二手房加群


周新闻排行

精品推荐

更多>
tt佛山万科城
佛山万科城 3室2厅 建面88平
115
tt祈福南湾半岛
祈福南湾半岛 双拼 建面178平
188
tt肇庆紫云汇
肇庆紫云汇 双拼 建面166平
190
tt金钻商贸公寓
金钻商贸公寓 2室1厅 建面45平
57
tt丹灶碧桂园
丹灶碧桂园 3室2厅 建面89平
98
tt万科又一城
万科又一城 4室2厅 建面124平
160
tt清远半山郡
清远半山郡 3室2厅 建面78平
53
tt美的花湾城
美的花湾城 3室2厅 建面90平
160
tt中恒海晖城
中恒海晖城 3室2厅 建面86平
98
tt长华国际中心
长华国际中心 2室1厅 建面65平
63

你可能感兴趣的小区

万科金色领域
万科金色领域 12265 元/平
售319套 南海区 南桂西
怡翠尊堤
怡翠尊堤 21500 元/平
售260套 南海区 千灯湖
新鸿基泷景
新鸿基泷景 13876 元/平
售217套 禅城区 普澜
万科金色里程
万科金色里程 16500 元/平
售209套 禅城区 祖庙
万科金域中央
万科金域中央 17000 元/平
售204套 南海区 南海广场
您还可能感兴趣的小区: 美的鹭湖森林度假区 | 美的花湾城 | 海逸桃花源记 | 中国德国港 | 三水时代南湾 | 中恒海晖城
联系人[0/0]
您有 条未读消息