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全国房价收入地图:在中国买房究竟有多难?

房屋屋 2017年11月10日 10:20

  中国居,大不易。

  说起买房之难,从北上广深到宁杭成渝,从一线城市到三四线城市,大江南北,960多万平方公里上,大di都有同等感慨。

  当然,最令人感慨的还不是房价持续高企,而是收入增长越来越落后于房价涨幅,以至于房价越来越脱离基本面,越来越与普通居民无关,越来越成为少数人的投机游戏。

  不过,在中国买房究竟有多难?我们还需要数据说话。

  1

  全国房价地图:仅有10城房价不过万

  经过2016年这一轮的暴涨,大多数一二线城市房价实现翻倍。

  以全国36个主要城市(省会城市+计划单列市)作为观察对象。这36个城市里,房价不过万的只有10个城市,基本都属于东北、西北城市,如沈阳、哈尔滨、兰州、银川。

  而在2015年,房价过万的城市还属于少数,只有北上广深和厦门、杭州、天津等寥寥10个城市,最近大热的武汉、郑州、合肥、重庆、成都、长沙都还未过万。

  进入2017年,北上深房价突破6万元,厦门、广州跟随其后,共同进入均价3万元俱乐部,而三亚、杭州、南京、福州、天津则突破2万元。

  请注意,这还只是全城均价,如果只看中心城区,这一数字往往还要翻上2倍左右。如北上深中心城区均价早已超过8万元,而厦门、广州中心城区也在5万元以上,二线城市如武汉天津福州也都在3万元以上。(可参阅《全国中心城区房价排行:北上深破8万,二线城市普遍超3万》)

  不过,单看绝对值,二线城市与一线城市之间,的确还存在较大的差距。但如果结合房价涨幅,二线城市已经基本赶上一线城市。

  2

  全国收入地图:区域悬殊有多大

  关于收入主要有两个指标,一个是城镇居民人均可支配收入,另一个是城镇在岗职工平均工资。前一个是以家庭为统计单位,覆盖到所有居民,统计的是可自由支配的收入;后一个是以单位为统计单位,个体就业者和自由劳动者不在其列。

  这两个指标各有优势,就评价购房难度而言,覆盖到所有居民的城镇居民人均可支配收入更有现实意义。

  这是2016年36个主要城市城镇居民人均可支配收入排行:

  置换成在地图上显示的气泡图是这样的:

  从这两张图上,我们可以发现几个很有意思的现象:

  其一,从整体上看,北上广深宁杭处于第一阵营,而房价涨幅较为突出的郑州、合肥、武汉处于中游,西部城市基本处于垫底位置。从数字上看,北京上海的收入水平,是二线城市郑州、合肥、西安的1.6倍左右,是处于垫底位置的贵阳和西宁的两倍有余。

  其二,一般而言,经济越发达的地区,收入水平也相对较高,但也存在例外。比如天津和重庆,这两地的GDP总量仅次于广州深圳,但收入水平却排在全国中下游,重庆甚至还处于倒数位置,仅有北京和上海的一半多一点,甚至还不如长沙、济南、福州等普通二线城市。

  城市富而民众收入一般,天津主要是由经济结构决定的,天津以国有大工业企业为主,覆盖的就业人群有限,难以惠及普通民众。

  重庆是一个很容易被总量光环吸引的城市,却忽略了光环之下,这是一个典型的西部城市。3000万人口的量级,很容易拉大总量,但也会产生均摊效应,毕竟在主城区之外,还有大量并不富裕的地区。

  3

  房价收入比排行:哪里买房最难?

  所谓房价收入比,顾名思义就是房价与收入之比,通过这一指标,可以粗略评估普通居民家庭购房的难度。换句话说,房价收入比,衡量的就是一个家庭不吃不喝要多少年才能够买得起一套房。

  中国典型的家庭是三口之家,以90平米作为标准面积,由此计算房价收入比:

  转换为气泡地图如下:

  结合房价地图、收入地图以及房价收入比数据,我们可以得出以下几个要点:

  1、从国际标准来看,房价收入比的合理水平是3-7。在36个主要城市里,只有长沙、西宁、乌鲁木齐、沈阳、呼和浩特和银川等6个城市处于合理水平。

  当然,其他超出合理水平的30个城市,并不意味着全都存在泡沫,原因在于,房价收入比衡量的是全体居民的购房难度,但实际上购房群体一般都以中高收入者为主,越富裕的城市、人口流入越大的城市,房价收入比自然会更高。一个城市房价有没有泡沫,还需要更多数据进行分析,这不在本文讨论之列。

  2、从整体上看,房价收入比与房价排序基本一致,呈现一线、二线到三线的阶梯式分布。

  从数字上看,在36个城市里,房价收入比超过30的只有北上深厦四个城市,与房价排序一致。而超过20的也只有7个城市,除了北上深厦,还有三亚、福州和天津,而同为一线城市的广州则只有18.7。而超过10的则有22个城市。

  从区域上看,从东部到中部再到西部,房价收入比也形成阶梯式分布。东部沿海城市普遍超过15,中部城市在10-15之间,西部和东北城市基本都在10以下。

  3、套用城市分级模式,以房价收入比来衡量,深圳上海北京厦门三亚属于一线城市,至于广州,只能跟福州、天津、南京、杭州、石家庄、海口、武汉、郑州等位列二线城市,至于大连、西安、长沙则只能类同于三线城市。

  4、作为这一轮房价暴涨周期的领涨城市,深圳的房价收入比当仁不让,位居首位。2015年,深圳房价收入比为27,到了2017年底,这一数字攀升到40。这意味着,一个普通深圳家庭,连续40年不吃不喝积攒的收入才能供得起一套房。即便是两倍于平均收入的中产群体,买一套房也要耗费20年的家庭收入。这说明,深圳的楼市早已与普通人无关,北京上海也是如此。

  5、广州、宁波、长沙这三个城市比较有意思,房收比与房价之间构成一定程度的背离。原因在于,这三个城市收入都相对较高,而房价却又不如同等收入级别的城市,虽然这并不代表这三个城市房价更合理,但至少意味着相对较高的安全边际。

  4

  几个结论

  其一,从购房难度上看,北上深厦三亚都属于宇宙级的存在。高达30以上的房价收入比,不仅让普通居民望之却步,就是中产群体也只能望房兴叹。这五个城市的房价,早已经与普通居民没有多大关系,而沦为投 资者与投机者的狂欢。

  其二,这几年,逃离北上广深的声音不绝于耳,主要理由就是一线城市房价太高。的确,一线城市房价太高而收入却不够高,但二线城市也不是康乐园。经过这一轮暴涨,二线城市的房价收入比普遍攀升到10-20之间,依然超过大多数人的承受能力。

  其三,既然房价收入比已经高到如此离谱的地步,为什么楼市还是一片兴旺?从中短期看,房价更多受货币、土地和人口等因素的影响,从长期看,任何房价上涨如果没有经济增长和收入增长的支撑,都会蕴藏着巨大的风险。

  所以,中国楼市的未来又会如何?

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