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做低二手房报价 中介要佣金败诉

王鹏 大洋网-广州日报 2017年12月14日 11:25

  文/广州日报全媒体记者王鹏  通讯员宋晓贲

  在日常的二手房交易中,为了“帮助”买卖双方少缴点税款,中介公司在向税务部门申报交易价格时,可能会以大幅低于房屋实际成交价格的价格申报。在顺德区法院昨日披露的一宗案例中,购房人却因拒绝“做低”申报价格减少缴税,而与中介公司对簿公堂。顺德法院提醒,二手房交易中申报价格过低,实际损害的是买方长远利益。

  中介公司:买方拒绝办理过户  需支付佣金

  在这起原告某信息服务有限公司(以下简称T公司)与被告陈某之间的居间合同纠纷案中,T公司提到,其为被告以及位于佛山市顺德区某房屋业主提供中介服务,并与被告及业主签订《房屋买卖合同》,同时原告与被告、业主分别签订了佣金确认书确认了中介服务的内容及佣金数额,其中被告及业主应支付的佣金均为8100元。

  T公司提到,该合同约定2016年8月29日前被告与业主应办好过户手续,被告一直拒绝办理。2016年9月,由于被告的违约行为,业主单方解除了房屋买卖合同。根据《房屋买卖合同》第十一条约定,由于被告违约导致合同解除,被告应支付佣金共16200元及因此产生的律师费。

  购房者:总费用超56万元  中介申报价格仅19万元

  买方陈某则辩称,根据合同法规定,“居间人应就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任。”

  签订合同前,陈某要T公司明确居间税费及总费用,“原告作为专业单位明确告诉我总税费为16340元,总费用为564440元。陈某提到,签订合同后自己才知道该税费是基于“拿19万元的申报价来做的”,也就是要求用阴阳合同去偷税才能实现上述税费。虽然阴阳合同对自己暂时有利,少支出了费用,“但一旦政策改变,要进行网签,买完房后很难再卖出了。”

  因此,在签订合同后的第三天,陈某明确表示:不想参与偷税漏税,不参与“阴阳合同”买卖,不做违法的事。要求T公司如实申报房屋价款,并按照之前承诺的税费金额,多出部分不予承担。因此,这宗二手房交易最终未能达成。

  在本案中,基于“原告隐瞒重要事实导致房屋买卖不成”,陈某称自己已损失3万元买房定金,是受害方,原告不能要求支付报酬。

  庭审:大幅报低价格避税为法律所禁

  根据法院披露的信息,T公司工作人员的回应是,交易流程就是如此,报低房屋价格缴税不属于偷税漏税。之后由于双方未就该问题达成一致意见,合同各方当事人未去办理房屋过户手续,故T公司起诉要求陈某支付佣金共计16200元及因此产生的律师费。

  法院经审理认为,T公司明确告知陈某涉案房屋交易需缴纳税费金额16340元,在合同签订之时也未披露税费是以大幅报低房屋交易价格为前提。这种大幅报低房屋交易价格以达到降低税款的行为是法律所明令禁止的。

  并且,T公司在居间活动中按照此种方法为陈某计算税款,且未对陈某如实告知。陈某有权亦应当拒绝参与该种违法行为。若陈某如原告所提供的方式大幅报低房屋交易价格,将导致陈某再次出卖房屋时将要支付本不应由其承担的高额税费,对陈某利益造成损害。因此T公司无权要求陈某支付报酬。最终,法院判决驳回T公司的全部诉讼请求。

  解惑

  报低房屋交易价格

  缴税额真的就“占便宜”了吗?

  按照法律规定,二手房屋买卖主要征收的税种有三个:增值税,满两年的普通住宅可以免征,不足两年的按照差额的5%进行征收;个人所得税,出售的房屋是唯 一住房且产权年限满五年的可以免税,没有满五年或者满五年不唯 一的需要按照差额的20%进行缴纳;契税,根据面积大小和买受人拥有房屋数量,按成交价的1%~3%进行征收。可见,二手房屋买卖税费征收的税基已明确为房屋前后买卖价格的差额和当次交易的价格。

  “合同价”、基准价

  到底按哪个来缴税?

  法院提到,二手房屋买卖税费征收不仅要看买卖双方申报的“合同价格”,还要看该交易房屋所在地段的基准房价,按价高者进行核算。同时,房屋发票则按申报的“合同价格”出具。

  举例来说,某一房屋前一次购买价格为20万元,当次交易时该房屋所处地段的基准房价为60万元。无论真实成交价是多少,若买卖双方申报的“合同价格”是70万元,则按两次交易的差价50万元进行征收增值税和个人所得税,发票出具金额为70万元;若申报的“合同价格”是50万元,则按基准房价与第一次交易的差价40万元进行征收增值税和个人所得税。发票出具金额则为50万元。由于发票金额直接关系到该房屋下一次流转时的起始底价,故发票价不宜过低。

  提醒:明显低价报税实质不利买方

  尽管上述的个人所得税、增值税等是由卖方付出,但在现实操作中,一般都是由买方承担,卖方收取的是净价款,即通常人们所理解的卖方将个人所得税、增值税等“转移”至买方负担。

  因此,法院提醒,以明显低价申报税费,看似为买方节省了税费,但实际上是损害了买方的长远利益,主要表现在两个方面:一是税费不仅取决于申报价格,还要考虑整体的基准房价,如果以低于基准房价的“合同价格”申报税费,实际并未节省多少税费,但降低了房屋发票金额,也就拉高了下次交易的房屋差价。并且,当房屋交易市场供求关系发生变化时,特别是该片区的旧房屋购买需求随着房龄增加呈逐渐下降趋势的情况下,按照供需关系理论,现在交易中的买方作为未来的卖方将会承担更多的税赋。

  在这起案例中,购房者陈某担心申报价格过低,如果二手房在顺德实现网签,那么买完房后很难再卖出。记者也了解到,佛山南海、禅城等区去年7月起已先后采取二手房网签,而二手房网签往往被视为对付“阴阳合同”的利器,有业内人士介绍,当前多数二手房交易都有贷款,而网签价格过低,有可能影响银行发放贷款的额度,这就给二手房再次交易带来不小的影响。

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