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二手房面积测绘有误 谁拿走了我的“26平方米”?

龙锟 大洋网-广州日报 2017年12月25日 11:17

重新测绘并办理新房产证后,面积比原来少了26.87平方米。重新测绘并办理新房产证后,面积比原来少了26.87平方米。

郭女士购买的房产郭女士购买的房产

  “我从没想过,房产证上的面积不能信。”2016年7月,郭女士在广州市越秀区新河浦一横路购买了一套二手房,房产证显示,建筑面积为166.92平方米。可装修时她发现面积少了很多,于是她要求广州市房地产测绘院重测,结果建筑面积只有140.05平方米,缩水26.87平方米!

  郭女士以140.05的建筑面积办理了新《不动产登记证》,并希望卖家梁先生将26.87平方米的购房款100余万元归还。双方无法达成一致后,郭女士把梁先生告上法庭。越秀区人民法院做出一审判决,判定面积记载错误的损失由买卖双方各承担二分之一,梁先生要退还购房款50余万元。梁先生不服判决,上诉至广州中级人民法院。

  郭女士近日拿到了终审判决,结局却出现重大反转:广州中院判决梁先生无须向郭女士退还那部分购房款。

  文、图/广州日报全媒体记者龙锟

  离奇:

  装修发现面积少了 一测房屋一条边少了3米

  去年7月24日,郭女士通过中原地产,从梁先生手中购买广州市越秀区新河浦一横路的一套二手房。“我有两个孩子,一个有自闭症,需要落户越秀区,上启智学校。因此要和老人一起住,方便照顾孩子。”郭女士说,要够六口人住在一起,他们开始寻找大户型的房子,为让孩子赶上开学,就必须在9月份前完成购房落户手续。“这套房子,看了两次,感觉面积很大,就买下了。”买卖合同上写明,此房建筑面积为166.92平方米。

  郭女士以623万元买下了这套房产。去年8月19日,房管部门向郭女士核发该房的《不动产登记证》,证上记载建筑面积亦为166.92平方米。可装修队入场后量面积时发现,该房屋面积没有《不动产登记证》上写的那么大。

  “主要是房屋北面有一条边,证上写有7米长,实测只有4米。”郭女士说,这一边少了3米,成为房屋实际面积缩水的关键。“买房前,两次看房也就五分钟,不可能发现差别。”她说。

  为了弄清房屋的实际面积,郭女士前往广州市房地产测绘院,要求重测建筑面积。测绘院在去年11月8日给出测绘结果报告书,显示建筑面积只有140.05平方米。“当时看到结果,少了26平方米,相当于少了两个房间,很难接受,但这既成事实了。”郭女士说。

  郭女士与梁先生沟通此事,梁先生表示,自己不是一手买家,至于这间房登记证上的面积与实际面积存在误差,他根本不知情。

  当郭女士提出,希望梁先生退回因面积缩水而多付的购房款100多万元,梁先生拒绝了。

  选择:

  重测后不愿按原面积转卖 提前还贷拿新房产证

  有人曾劝说郭女士,把此事埋在心里就当没发生,等孩子用完学位,把房产卖掉,什么事都没有。

  “这套房子经过几手的交易,面积上的误差,就到我们这为止吧。”郭女士的丈夫王先生说,因为已去测绘院重新测绘过,这说明自己对真实面积是知情的,如果不改房产证,而再以166.92平方米出售,下一个买家可以起诉他们欺诈。“这件事没法当作不存在,我们的心难安。”郭女士说。

  郭女士欲通过法律途径拿回购房款。可是她所持有的《不动产登记证》上的建筑面积依然是166.92平方米,根本无法证明存在损失。

  今年1月,郭女士向房管部门申请新《不动产登记证》,今年4月17日,房管部门向郭女士核发了新证,登记房屋建筑面积为140.05平方米。

  “因为是按揭贷款,房产抵押在银行,听到我们要改面积,银行根本不同意,要求我们把贷款还了才行。”王先生说,他们是四处借钱才还了银行的贷款。

  今年2月22日,广州市越秀区人民法院正式开庭审理此案,由于房屋测绘的失误,买卖双方卷入近一年时间的诉讼漩涡中,而在一审判决和之后的终审判决中,却出现了完全不同的结果。

  官司:

  审判结果大反转 一审判退50余万二审却判不用退

  面对原告郭女士的要求,梁先生认为,这套房是以整套作价进行交易,并非按面积单价去计算房屋总价值,面积不能成为影响、决定房屋价值的理由。且双方交易过程中也不存在欺诈、重大误解的情形,双方是根据房产证上记载的面积进行交易的,所以郭女士没有索偿的理由。

  越秀区人民法院在今年6月30日做出一审判决,该院认为虽然合同约定房屋是“按整套出售并计价”,但根据交易惯例,房屋面积多少也是决定房屋价格的重要因素。双方对交易过程中面积的记载错误均不存在过错,所以该面积记载错误的损失应该由原被告各承担二分之一。因此该院判定梁先生向郭女士退还购房款50余万元。

  梁先生不服判决,向广州市中级人民法院提出上诉。“我们本来接受这个结果,毕竟还有50万元。”郭女士说,对方提出上诉,他们也只好应诉,仍提出要求梁先生退还100余万元的购房款。

  广州市中级人民法院近日做出了判决,判决结果却出现大反转。广州中院认为,梁先生已经履行交付涉案房屋及转移房屋所有权的合同义务,郭女士也拿到了记载房屋建筑面为166.92平方米的《不动产登记证》。其次,双方合同约定房屋是按整套出售并计价,并没约定按照面积单价计价,更没有约定重测面积与合同载明面积或者原证载面积差异结算房款的内容,所以郭女士以重测面积结算房款的主张缺乏合同依据。再次,房管部门重新核发的登记证记载的建筑面积与原来记载的面积存在差异,仅是对房屋物理性状描述上的差异,但房屋本身并没有变化。

  广州中院判定,一审法院认定面积记载变化导致郭女士受对应房价款的损失,缺乏事实和法律依据,所以一审判决中,梁先生向郭女士退还购房款50余万元的判决被撤销。而郭女士要求梁先生退还100余万元购房款的主张,也没被终审法院支持。

  律师:

  合同中需明确

  面积若有差异

  可调整购房款

  对于终审判决,郭女士只能接受,但她不解的是,如果当时房产证上写明是140.05平方米的建筑面积,她不会以623万元的价格买这套房子,卖家也不该得到多出来的购房款,但是法院没有支持她。

  而卖家梁先生认为,终审判决符合二手房市场的实际情况。普通市民不会质疑房产证的面积,也没有人会怀疑房管部门出具的房产证有问题。“从市民买房习惯来看,都是看一套房多少钱,没说一个平方米多少钱,都是一套多少钱地放卖,不会标单价。我自己也不知实际面积存在差距,也没有疑虑过。”他说。

  梁先生说,如今这套房已经涨价很多,他愿接受撤销交易,但是对方要求退还部分购房款,他不能接受。“东西你要拿走,价格还要压低,这是损害我的利益。”他说。

  郭女士的购房风波虽是个例,但对于二手房购房者而言,也有风险提示的作用。

  北京市盈科(广州)律师事务所林洁虹律师提醒,购房款一般采取按整套计价或按照房屋面积计价两种方式来确定。如果买卖双方约定按照整套计价的,买家应注意核实房屋实际面积与房屋买卖合同约定面积及房产证上登记面积是否相符,同时可于合同中明确面积存在差异时的购房款调整方式。此外,如房屋的总价是按照房屋面积乘以每平方米价格计算得出,不宜在合同中约定按整套计价,以免因实际面积与约定面积存在差异引发争议。

  对于这套房产为何会出现测绘面积上的失误,记者曾向广州市房地产测绘院及广州市住建委提出采访要求,至截稿时均未获得回应。

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