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房贷利率上浮,房企融资收紧,银行热度移至租房市场

宋易康 第一财经 2018年02月05日 15:46

  凛冬已至,而今年,按揭购房者和房地产开发商感到异常寒冷。

  第一财经了解到,从2月1日起,国有四大行对广州地区的住房按揭利率提升至基准利率(4.9%)的1.1倍,即上浮10%。

  惊讶于过去一段时间房贷利率增速迅猛,去年9月以基准利率购买首套房的广州市民李先生十分庆幸。事实上,从去年4月开始,广州地区银行个人按揭贷款利率便一步一个台阶,首套房贷款利率从基准利率打85折开始连续上升5次,达到基准上浮10%,而二套房则更是高至上浮15%-20%。

  与广州相比,经过去年6度上调后,近期北京首套房与二套房按揭贷款利率暂未提价。某北京房地产中介告诉记者,目前多家银行依然维持在首套上浮10%,二套上浮20%的水平。

  上海目前同样暂未调整个人按揭贷款利率。融360网站显示,上海多家股份行如广发、兴业、民生等首套房贷款利率为上浮10%,二套上浮10%-20%不等。不过也有浙商银行、中信、邮储等银行批出过基准甚至9折利率,不过这些银行首套的常见批出利率均为1.1倍。

  个人按揭利率上浮

  虽然价格高了,额度尚有。“2月1日,我们银行将首套房的按揭贷款利率从上幅5%提升至上幅10%,每个月都有额度。”广州某工行个人信贷部客户经理对记者表示。

  除四大行外,融360数据显示,目前广州地区大多数银行都将首套房贷款利率定在1.05-1.2倍之间。其中广州华润银行虽然显示首套利率打9折,不过标注不做二手房,且新房只做合作楼盘。

  此外,记者发现虽然广州银行、邮储银行、招商银行、恒生银行、渣打银行等标注首套利率为1.05倍,不过常见批出利率仍为1.1倍,与上调后的四大行基本一致。

  上述工行客户经理也对记者表示,从银行内部看,今年额度确实不如往年松。此外每个人的情况也不一样,会出现一人一价的情况。

  在去年“房子是用来住的,不是用来炒的”主基调下,房地产调控政策逐渐加码。以北京地区为例,北京银监局公布最新统计数据显示,2017年个人住房贷款1至4季度月均新发放金额分别为268.5亿元、204.2亿元、147.9亿元和87.3亿元,呈现明显下降趋势。

  从政策监管角度,去年中央经济工作会议指出,要建立金融与房地产良性循环机制。在此之前,银监会主席郭树清接受《人民日报》专访时也指出,要抑制居民部门杠杆率。

  国家金融与发展实验室副主任曾刚对第一财经记者指出,一方面银行需要配合房地产市场调控以及监管趋紧的大趋势。另一方面,从银行自身考虑,目前贷款额度紧张,贷款需求相对旺盛,银行在进行资产配置时愿意配置收益更高资产。

  此外,曾刚认为,目前银行流动性压力相对较大,在贷资产期限结构上,也倾向期限短的资产。由此,个人按揭贷款无论是从价格还是期限还是国家政策三方面都不占优势。虽然个人按揭贷款虽然在基础利率上浮,但依然无法与企业端融资利率相提并论。

  地产商银行融资难

  第一财经了解到,新年伊始,房地产开发商从银行融资也越来越难。

  近日,网上流传一份恒丰银行信用评审部发出的内部通知显示,信用风险评审部2018年1月29日起暂停受理房地产行业新增授信业务,包括对开发商贷款及相关企业贷款,例如建筑工程类公司贷款等。恒丰银行内部人士对第一财经记者表示:“这是基于我行贷款结构调整作出的正常经营决策,属于暂时性内部管理措施,不涉及其他。”

  无独有偶,记者从另一家总行在北京的股份制商业银行内部获悉,该行早在去年就暂停了受理房地产行业新增授信业务。某国有大行三线城市二级分行内部人士对记者表示,该行面向房地产企业的贷款虽然仍有额度,但同比明显收紧,利率在15%左右。

  不仅仅是一线城市,记者近期调研湖北三线城市襄阳时,当地某国有大行内部人士对记者表示,目前银行对房地产开发企业的贷款额度少之又少,且利率在10%以上。当地很多房企都是通过表外或其他渠道融资,很少能拿到银行贷款。

  业内人士表示,收紧房地产开发贷款业务会使房企融资收紧。一方面房企拿地能力降低,并放慢商品房开发步伐,加剧商品房供需矛盾;另一方面由于商品房供给端下降,必然在短期内加大供给缺口,抬升整个楼市房价。

  不过,广东某大行省分行内部人士认为,只是部分银行暂停受理,占比很小,并不能以偏概全。

  曾刚指出,房企虽然融资需求旺,收益率高,不过国家信贷政策对此有很多限制。例如新年伊始,银监会“4号文”所圈定的“八大方面”中,第二方面即明确“违反宏观调控政策”,无疑将目光瞄准房地产等重点宏观调控领域。银监会《2018年整治银行业市场乱象工作要点》中明确指出,将对直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资,或以自身信用提供支持或通道;向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资;发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等违反房地产行业政策的行为进行重点整治。

  重心移至租房市场

  当前银行面对房地产信贷额度紧张、按揭贷款利率水涨船高的大环境下,四大行相继推出了住房租赁贷款,以及加大了房地产企业用于租赁业务的信贷支持。

  去年10月底,建设银行、中国银行与工商银行纷纷重金布局租房市场;1月18日,农行也推出了住房租赁贷款。根据第一财经梳理,截至目前,建设银行、工商银行、中国银行和交通银行等已与大约30个省市签署了住房租赁市场发展战略合作协议,合计提供的意向性授信支持金额超过万亿元。

  一向主打购房按揭贷款的传统大行,突然集中火力进军住房租赁市场,这与国家的政策与监管导向相符合。去年年底召开的中央经济工作会议指出,要发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

  银行态度的扭转从产品定价上不难看出。例如,1月3日,建设银行深圳市分行推出全国首 个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。执行基准利率,例如一年期贷款利率是4.35%。而目前建行在深圳的首套房按揭贷款利率则为基准利率上浮10%,为5.39%。两款产品利率相差了足足1.04个百分点。

  在二线城市厦门,中行去年11月试水的首笔住房租赁贷款执行基准利率,与同期厦门多家银行首套房按揭贷款利率相同。

  此外,从2017年10月底开始,商业银行进军住房租赁市场还表现为给房企提供用于住房租赁业务的信贷支持。例如,2017年11月16日,工商银行广东省分行营业部与广州市住房和城乡建设委员会签署《战略合作协议》,将为广州市住房租赁市场参与主体提供5000亿元授信资金支持。1月18日,农行北京市分行与北京市保障房中心、首创置业、北京城建、首开股份、中铁置业、北京建工集团签署合作协议,拟向六家企业合计提供2000亿元信贷资金,用于支持北京市集体建设用地租赁住房项目开发。

  曾刚指出,目前监管对普通开发贷政策收紧,却对租赁房开发贷款的政策相对宽松,有利于进一步影响房地产供给结构,建立“租售并举”的房地产长效机制。

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