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北京最早的商品房土地证仅30年 如果到期会咋办

中财网 2016年04月20日 12:07

  “我昨天看了什邡街一套房子,面积、价格都能接受,但听中介说,这房子是1965年建的,心里有点儿犯虚了。温州‘土地证续期缴费’这事儿给我提了个醒儿,能买楼龄新的,就不买老的,先看看吧。”想买学区住房的高女士坦言,她以前从来没想过土地证到期这个事儿,但现在会把它作为一个因素来考虑。

  据了解,目前北京较早的商品房,土地证也就30年左右,离70年使用期限还有一段时间,但温州“土地证到期续缴”事件发生后,让很多人心里“咯噔”一下儿,开始关注起这个问题。

  释疑

  房龄与土地证影响房价?

  高女士昨天看的这套北二环什邡街的房子,是一套70多平方米南北通透两居室,总价608万元。“因为是五路通小学的学区住房,这个区域的成交均价在9.5万元了,房龄新一点儿、面积小一点儿的房子有的卖到10万元一平方米。”高女士转了几天后,对这个区域的房源、房价有了一个基本了解。

  “我发现房价和面积关系最大,面积小的价格最高,和楼龄有点儿关系,但关系不大。特别是上世纪80年代和90年代的房子,价格没什么区别。我之前看过人定湖西里一套60平方米、80年代的老房子,比24号院一套70多平方米90年代的房子单价还贵5000元呢。”

  不过,房龄再老一点儿的,价格可能会便宜一些。“这和土地使用年限没什么关系,主要是楼龄太老,银行给的贷款年限短了,甚至不给贷款,要求一次性付款,所以价格便宜一些。”经纪人小陈向高女士解释。

  据小陈介绍,商业按揭贷款最长贷款年限是30年。贷款年限和房屋的楼龄以及借款人的年龄有关系。一般银行的贷款年限公式都是用50减房龄,用70减借款人年龄,然后取二者最小值,即贷款年限。房龄如果超过50年,比如六铺炕二区一些上世纪50年代苏式风格的老房子,虽然后来做过加固,不影响使用,银行也不给贷款了,只能一次性付全款,单价会比其他房源便宜1万多元。

  小陈还向高女士透露了一个识别老房子的“诀窍”:“1978年地震后,政府为保证房屋居住的安全性,做过一次加固。您看,凡是房子外观有一圈混凝土‘圈梁’的,都是1978年以前的老房子。”

  求证

  北京最早商品房土地证只有30年

  知道了如何识别老房子,但老房子的土地年限从何时开始计算,让高女士犯了难。“有的人和我说,和房龄是一致的,那些五六十年代的房子土地使用权快到70年了。可中介却和我说,这些房子的土地出让时间从这栋楼第一次对外卖开始算,土地使用权只有20多年,我也不知该听谁的了?”

  对此,专家介绍:“在北京,住宅的土地使用权年限一般都是70年。从我们接触的实际案例看,使用年限的起算方式主要有两种,一种是土地通过招拍挂出让的商品住宅,从土地招拍挂出让合同约定的土地交付之日,起算土地使用年限;一种是房改房,情况比较复杂,大部分房改房的土地出让年限是从该块地的房源首次上市交易时间起算。”

  徐东华强调,商品住宅的产权年限和土地使用年限不是一个概念,实际上,产权没有年限,房子在、产权就在;而商品住宅的土地使用权年限是从招拍挂出让合同约定的土地交付之日起开始算,包括建造时间,因此,即使是新建商品房,当业主拿到房产证时,已经几年过去了,意味着土地年限已经被用了几年。据他了解,北京较早的一批商品房在方庄一带,上世纪80年代建的,土地使用年限在30年左右。

  徐东华还介绍,那些房改公房的土地年限情况比较特殊,是另外一种土地使用年限的起算方式。因为早年的土地使用权都是划拨的,划拨给单位去盖职工宿舍,没有缴土地出让金。上世纪90年代开始房改,职工可以购买为个人产权。90年代末,住建部才允许已购公房(房改房)上市交易,那么,这些房子的土地使用年限的起算,是从这块划拨地块上第一套经过房改并且可以上市交易的房屋成交那天起算的。比如1960年划拨的土地、1990年房改的、但是到了2000年才有了第一套成交的二手房,那么土地使用年限就从2000年起算,同一栋楼的其他房主2010年卖的,土地使用年限也是从2000年开始算。也就是说,虽然现在很多二手房房龄很老,但因为土地使用年限起算时间晚,时间最长的也不过20多年。具体到每个楼盘,可能会略有差别,但原则基本都是这样的。

  影响

  温州事件对北京影响不大

  尽管现在温州“续缴”事件在网上发酵得很热,很多人也意识到了“土地出让金到期要续缴”这件事,但多位中介经纪人表示,目前还没有缴纳政策,该事件还未对北京市场产生实际影响。

  “这几天,房主和客户都有人提到过,土地年限怎么起算,以后会怎么续缴……我们都向公司反映了,但还没得到反馈,也不好向客户解释。”方庄一家中介公司的经纪人董力介绍。

  方庄地区是目前北京较早的一片商品房小区之一,由当时的城开公司开发,1984年启动,1986年开始出售,算起来土地出让年限约30年左右了。董力说:“学区住房不算,这边芳古园、芳群园的老房子均价在4万元到4.5万元之间,比2000年左右的紫芳园便宜5000元左右。”不过,董力觉得,尽管北京的住宅离土地出让金续缴还有40年左右的时间,但如果以后大家对土地年限关注度高了,老房子和新房子之间的价差可能会拉得大一些。

  背景

  土地证到期要“续缴”

  近日,一则《温州一批20年产权住宅土地使用权到期,续期须按房产价格三分之一缴费》的新闻引发舆论关注。据温州媒体报道,当地一部分市民正常买卖二手房后却无法完成交易,原因是土地到期了。如果要续期,必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金, 100多万元的房产,续期就要再缴纳30多万元。

  尽管温州国土局对这个缴纳额度进行了“辟谣”,但因为目前没有相关细则规定,土地使用权到期如何续缴问题还是引发了全国范围的广泛关注。

  观点

  土地证到期应该如何“续缴”

  对于温州续缴土地出让金的问题,专职负责土地纠纷的北京圣运律师事务所主任王优银律师认为,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,我国的国有土地使用权出让权限中,居住用地最高为七十年。由于绝大多数国有土地上房屋的土地使用权期限都远没有达到七十年,所以立法方面对此也没有具体规定到期后如何续期的问题。目前与此问题相关的法律规定只有2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”

  温州此次的“续缴事件”,是历史因素下的现实法律缺失导致的。

  对于如何续期以及土地出让金的续缴问题,他认为,要坚持的一个原则就是从民众利益出发。十二届全国人大常委会立法规划近日公布,房地产税法正式列入其中。在这样的背景下,是否应当对续缴土地出让金定一个更高的数额,是值得思考的。

  出于对民众利益的考虑,王优银认为不宜收取过高的金额。尤其是考虑到在房地产税法尚处在立法过程中,新的法律尚未制定并且在全国性的规定出台之前,对于土地出让金,宜更加慎重。

  此类对民众利益有重大影响的政策制定,王优银建议,应当充分利用好听证制度,听取各方的意见和建议。政策的制定根本上是为了用之于民,尤其是土地出让金的续缴问题很可能给很多的居民带来经济上的负担,因此更要慎重对待。

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