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让年薪1500万的任泽平告诉你明年房价走势!牢记这句话

广州乐居 2017年12月07日 14:52

  12月4日,知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团,担任恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。据报道,任泽平已到岗,已参加了恒大集团的月度例会。任泽平此前担任方正证券首席经济学家。

  由于任泽平多次成功预测财经则房地产的未来走势,因此他的一份95页的关于2018年的预测也在朋友圈传开。我们来看看他对2018年房地产的预测。

  什么决定房价?

  长期看人口,中期看土地,短期看金融

  这是任泽平早期就提过的观点,其中长期看人口重点指的是经济增长、城市化、人口数量及结构;中期看土地重点包含了土地供给和土地财政;短期看金融则提到了利率和杠杆等。

  此前任泽平在一次演讲中也阐释过提出此观点的依据:

  什么决定房价?我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。 

  我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价走势——涨!人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。

  中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。

  短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。

  (从美国和日本的数据图可以看出人口和新住宅的走势基本趋同)

  当中,任泽平还拿北京、上海和东京、首尔来做比较,从中得出“人口还有很大增长潜力、城市规划和轨道交通有待提升”的结论。

  任泽平认为,长期以来,在“空置大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的城镇化思路指导下,人口向大都市圈聚集,但土地供给向三四线城市倾斜,人口城镇化与土地城镇化明显背离。由此形成了人地分离、土地供给错配,这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。

  他还认为,每次限购限贷限制土地供给均为下一次报复性上涨埋下伏笔。未来关键在长效机制,包括大都市圈战略,人地挂钩,增加人口流入地区的供给,租赁房。

  任泽平在PPT中还用国外的例子证明,历次房地产盘末走向疯狂无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激,但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。

  利率

  货币供应、杠杆

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