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50城卖地3.57万亿元同比增长34% 龙头房企积极补仓

证券日报 2018年01月02日 11:47

  在楼市调控的持续加码下,2017年各地也开始加大土地的供应量,力求改善部分地区住宅供需紧张的问题。

  根据中原地产研究中心统计数据显示,全国50个大中城市卖地收入均刷新了历史同期记录,累计卖地金额达3.57万亿元,较2016年全年的2.65万亿元,上涨了34%。其中13个城市卖地金额上涨幅度超过100%。

  与此同时,在经历的前两年的去化后,大型房企也选择大力补仓,拿地热情高涨。据中指院统计,50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额高达22420.3亿元,同比增长74.4%。

  多个城市卖地金额创新高

  上述50个大中城市中,有2个城市的土地出让金超过了2000亿元。其中北京为2796亿元,杭州为2272亿元、另有包括南京、苏州、重庆、上海、天津、成都、郑州等11个城市的土地出让收入也超过了1000亿元。

  而超过500亿元的城市则达到了22个,全国卖地收入超过200亿元的城市更是高达56个,创造下同期历史新高。

  对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全国主要城市卖地情况看,2017年在多个方面刷新了历史记录,供应量明显增加,特别是限价房与租赁房用地供应的增加,将对2018年房地产市场带来明显影响。

  “在2017年楼市调控持续加码下,北京等城市的土地供应开始全面加速,多个城市未来5年将有大量房源入市。虽然各地调控政策严格,但大部分房地产企业在这些城市的库存不多,在2015年-2016年大量去化后,房企积极补充库存的意愿强烈。”张大伟指出。

  而从全国看,核心城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米,按照平均单套60平方米计算,已经可以直接提供租赁房源超过8万套,且集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

  此外,有业内人士表示,部分城市鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房,这些政策有利于推动租赁土地供应,缓解租赁市场的供需结构。供应增加后,住宅的市场价格有望进一步回归合理区间。

  房企积极补仓

  而在主要的大中城市纷纷增加土地供应的情况下,50家百亿级代表房企2017年招拍挂拿地金额也达到了22420.3亿元,同比增长74.4%;拿地面积37546.7万平方米,同比增长81.4%;而受结构调整影响,拿地楼面价均值为7778.4元/平方米,同比减少19.1%。

  据悉,2017年大型房企的拿地城市重心开始由一、二线城市向三、四线城市下沉。50家百亿级代表房企2017年三、四线城市拿地面积同比增长145%,楼面价同比增长53.9%;一线、二线城市拿地面积同比增长63.0%、46.7%,占比则分别降低0.7%、11.3%,受制于“限价、竞配建、竞自持”等政策影响,楼面价均也有所降低。

  不过,百亿级房企在重点城市拿地集中度仍较高,500亿元以上房企拿地金额前20的城市占城市土地成交金额比重均值近6成。其中温州、南通、福州、合肥、无锡、宁波等城市的占比超七成。同时,部分热点一线及二线城市拿地门槛逐渐提升,拿地企业多为国企及大型民企,中小企业拿地机会较少。如北京拿地企业多为碧桂园、万科、保利、中海、龙湖等千亿级以上房企及远洋、首开、中铁置业等国企;广州土地则多被碧桂园、万科、保利、招商蛇口、绿城等房企收录囊中,仅碧桂园在广州拿地金额占比已超两成。

  此外,中指院方面表示,5000亿元以上阵营、1000亿元-5000亿元房企、500亿元-1000亿元房企拿地金额占销售额比重均值超40%,开疆拓土态势加剧,拿地结构更趋均衡;300亿元-500亿元、100亿元-300亿元房企拿地金额占销售额比重均值分别为35.9%、26.8%,与500亿元以上房企差距拉大,且拿地城市更集中于二线城市,拿地竞争力相对较弱。

  行业并购加速

  值得注意的是,2017年大型房企除了在招拍挂市场发力外,行业间的并购重组也在加速。

  上述50家百亿级代表企业2017年并购金额达3109.2亿元,占拿地总额的15%左右。500亿元-1000亿元、1000亿元-5000亿元房企收并购拿地金额占比最高,分别为50.8%和34.6%,其中融创、阳光城及泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

  “百亿级房企的并购项目聚焦一、二线核心城市,绕开了供应稀缺、成本高昂的招拍挂市场,从而以较低的成本加大了核心城市的持仓力度。”有市场人士称。

  据悉,百亿级代表房企收并购拿地金额前20城市中除佛山、惠州外均为一、二线城市,其中50家百亿级代表房企在杭州、广州收并购拿地金额超200亿元,在天津、北京、上海及重庆收并购拿地金额也在150亿元以上。

  同时,加大合作力度也成为百亿级房企分担运营风险,实现优势互补、合作共赢的重要方式。50家代表百亿房企中有38家采用合作拿地方式,权益拿地比例均值为86.1%,同比降低0.5%。其中,保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地,权益拿地比例在70%以下。

  此外,旧城改造、产业新城、物流地产、文旅地产等也成为百亿级房企拓储的重要途径。如碧桂园、恒大、万科、融创、华润、中海、远洋等房企在上海、深圳、武汉、珠海及徐州等城市通过旧改低成本获取大量优质土地,其中远洋以总价150亿元、建筑面积187.97万平方米获武汉旧改地块;绿地、华夏幸福、荣盛发展(9.530, 0.52, 5.77%)等百亿级房企通过产业新城方式获得大量土地储备;而万科2017年前11个月新增物流地产项目32个,建筑面积247.4万平方米,成交权益金额仅为26.82亿元;恒大更是通过旅游地产在上半年便获得土地2664万平方米。

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