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库存815万平!佛山今年住宅用地供应充足

大洋网-广州日报 2018年02月05日 15:47

  截至2017年年末,佛山商品住宅库存约815万平方米。

  新年伊始,佛山中心城区多个楼盘陆续开盘上市,并给消费者带来惊喜的价格。上周,位于佛山中心城区祖庙板块的岭南天地璟廷和岭南盛世以约1.9万均价开盘销售。佛山楼市今年整体供应如何?让我们一起去探个究竟!

  个案:中心区部分新盘

  开售表现不俗

  久未推货的祖庙板块,迎来两大楼盘推新货。记者走访了解到,岭南天地上周推出了洋房璟廷4~6座的32层高的洋房新品,推出带装修的2梯3户的三、四房户型,总计约180套。

  在上周,碧桂园岭南盛世项目首次推出住宅项目,这个位于普君地铁站上盖的物业,推出两梯六户的三四房单位,总计约376套。作为佛山中心城区的热点板块,两期新货当天开盘即售 罄。

  同样在上月,位于城南魁奇路地铁上盖的新福港鼎峰,两期开盘均表现不错。

  调查:有楼盘开盘当天

  去化率仅一成多

  然而记者走访发现,上述楼盘的表现,在整体上来看仍属个案,并不能作为今年楼市的风向标。据了解,以上周同时开售的其他楼盘为例,并不是所有楼盘都热销。而根据经纬地产的数据显示,上周11盘推新货,整体的去化率为七成。

  以限购区为例,季华西一热销大盘,当天去化率为四成。而非限购区的南海小塘、三水白坭两楼盘开售,当天的去化率为两成。而在顺德大良,一新楼盘当天去化率仅为一成多。

  记者留意到,楼盘热销与产品定价有很大关系,以碧桂园为例,因其价格上的相对优势,除了岭南盛世当天售 罄后,碧桂园上周推新货的另外3个楼盘当天去化率都约为九成。

  业内人士分析,祖庙、城南片区长期以来货量较少,加上周边拥有完善的交通、教育等资源配套,已存在一二手倒挂的现象,这些因素是导致其热销的关键。而从整体来看,佛山楼市并未出现明显异常。

  存货:整体库存量仍然不少

  据中原地产的统计数据显示,截至2017年年末,佛山商品住宅库存约815万平方米,按照2017年的销售速度需要消化约8个月。

  据佛山经纬研究中心根据2017年库存面积及2018年预测推货面积计算,佛山2018年去化压力相对较大。其中,去化周期小于1.5年的镇街为10个,分别是张槎、南庄、松岗、罗村、小塘、丹灶、西樵、龙江、均安、 荷城。

  而其他约30个镇街的去化周期均大于1.5年。其中,黄岐、北滘、芦苞、大塘、明城去化周期大于5年;盐步、陈村、乐从、大良、勒流、杏坛、白坭、南山、西江新城的去化周期为3~5年;祖庙、石湾、桂城、里水、大沥、狮山、官窑、容桂、伦教、西南、云东海、乐平、杨和、更合的去化周期为1.5~3年。该调查报告显示,佛山一些新晋板块如勒流、杏坛、乐平、大塘等,虽然吸引房企积极布点,但未来去化能力仍有待考验。业内人士指出,除了部分广佛交界辐射区域受限价等放慢推盘速度外,非限购区市场在不限购的前提下,仍存在去化库存压力较大的现象。

  新货方面,佛山今年预计有90个纯新项目入市。区域方面,顺德区货量巨大,纯新项目就有34个项目。而经纬地产数据显示,2018预测顺德将新增419万平方米的供应量,预计2018年市场可售货量达776万平方米,静态去化时间约37个月。

  土地:今年三水商品房供应量

  预计达到400万平方米

  记者了解到,除了去化周期长外,充足的土地供应,也为新房供应提供了保障。根据供应计划,2018年住宅地供应将达到435万平方米。而截至目前,佛山仍有超过1000万平方米通过公开招拍挂成交的住宅用地没有入市。从整体来看,佛山市场供应充足。

  而从区域板块来看,顺德、三水两个供地大户,去化压力更为明显。数据显示,2017年顺德、三水分别成交建筑面积490万和342万平方米的土地,成为今年佛山市场主力供应区域。其中,顺德库存占比可售近五成,受网签制约因素影响明显;而三水由于不限购,2018年预计商品房供应量接近400万平方米,对比2017年成交量222万平方米,今年三水市场面临明显的去化压力。

  值得一提的是,近年来随着轨道交通建设的加快,一些房企加快了在佛山的布局。以去年为例,佛山新增了包括大信、金辉、路劲、中昂、世茂、华发、中洲、中南、中交等13家房企进入佛山拿地。新房企的进入,也在一定程度上加剧市场的竞争,房地产经营压力尤其是后期进入的房企,面临着高地价项目的运营。

  预测

  佛山整体市场将维持平稳健康发展

  当前,2018年楼市定调“稳定”。佛山经纬相关人士分析,从宏观层面,佛山市场活力不减。但在“限预售、限签、限价”的背景下,高地价如何入市,将考验房产商的运营能力。业内人士建议,需谋求产品及软性附加值突破,才能赢得高购买力客户青睐。而从产品来看,叠墅、复式洋房等过往非主流的产品或将成为项目主推户型,更多赠送面积及提供智能化家居成为目前项目主要溢价手段。

  对于消费者而言,房企将面临更大的回款压力,入市机会点有望显现。但地价成本限制之下,预计发展商的让步空间不大。

  从市场来看,2017年土地出让分布并不均衡,临广片及传统中心区域供地量少,一二级市场供不应求迹象预计仍将持续。

  有业内人士指出,镇街的大量土地进入市场,有望出现价格调整。而从时间节点来看,今年上半年期间,受限购影响,加之本土客户购买持续力相对较弱,多方博弈局面仍将延续。

  佛山中原地产负责人则表示,2018年政策大环境是“保持稳定”,在市场货量充裕和高地价项目入市的背景下,佛山楼市机遇和挑战并存,预计佛山整体市场平稳健康发展是大趋势。

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