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融资持续收紧 房企苦求募资新路

老盈盈 经济观察网 2018年03月12日 16:05

  老盈盈

  “穷尽一些手段募资”。多位房企融资人士对经济观察报记者表示。银行收紧房企额度和多重新规围剿非标之下,房企的融资渠道收紧,加上发债遇冷,房企正苦求融资新出路。

  其实,监管并未完全堵住房企的融资渠道,有些品种还是监管所鼓励和支持的。那么,对于房企来说还有哪些融资出路呢?

  据经济观察报记者从多位房企融资人士了解到,目前而言,监管比较鼓励“真股权”的形式投资房地产项目,这种形式风险比较高,机构会更看重项目和操盘者,大房企操作性更高,对于难以获得银行贷款和机构纯股权投资的一些中小型开发商来说,如果旗下有一些优质资产可以通过资产证券化的形式募资,例如CMBS这种可以突破主体信用的品种,监管也鼓励长租公寓、供应链ABS这种去杠杆、对实体经济有利的品种;如果以上方式都行不通,恐怕就要通过民间借贷、过桥贷款、商业保理等高成本募资了,这种资金成本在15%以上,比贷款利率高不少。

  一边是融资持续收紧,一边偿债高峰期或将来临,加之发债遇冷,隐现的募资新出路如何解房企“燃眉”之急?

  融资出路

  “房地产项目的投资比其它行业的限制要多。”保利地产的一位融资人士感慨,从去年底开始监管下发的检查要点都明确禁止向房企进行拿地融资和开展“明股实债”的房地产项目,今年这种导向更为明显。但是,监管对于房企股权类投资并不限制,“真股权”的业务模式受到鼓励。“真股权”的意思是资金方以股东的形式参与项目公司的实际经营和管理,不再以贷款等固定收益的形式发放给房企,并根据项目公司的盈利情况获取浮动收益而并不再依靠稳定的利息。“‘真股权’投资风险高,机构不一定具备判断能力,我们做真股权募资已经有一段时间了,银行、基金和信托的合作都有落地,但是总体感觉愿意以真股权投资的机构还是偏少。”上述融资人士称。“那是大型开发商才能这么有底气,如果是真股权,机构要看项目本身以及操盘方,银行等金融机构还是做债的思维,很多小型开发商的项目机构都不怎么看得上。”广州一家中小型房企的投融资经理对经济观察报记者如是说道。

  那怎么办呢?据上述中小房企投融资经理介绍,如果中小型开发商有一些优质资产可以通过资产证券化的形式募资。这位投融资经理所在的房企有开展产业地产的业务,可以以产业园的底层资产发行CMBS。据经济观察报记者了解,CMBS中文意思是“商业物业抵押贷款资产支持证券”,底层资产是不动产,包括商场、写字楼、酒店、产业园区、物流园、专业卖场等,CMBS的优点是可以一定程度上突破主体自身的信用。相对于购房尾款ABS等资产证券化产品对发行人的主体资质要求高而言,CMBS是一个主体信用与资产信用相结合的产品,只要资产足够优质,可以以较差资质的原始权益人发行募资。

  广发证券一位发债人士对经济观察报记者表示,有些资产证券化品种比较受监管鼓励和欢迎。例如CMBS基于资产的发行,类REITs物业所有权转移,不会造成很高的杠杆;还有一种是供应链的保理ABS,涉及到扶持房企上游的建筑公司,对实体经济有帮助的也会比较支持。

  据了解,供应链资产证券化在2017年简直是网红产品,发期数47期,发行规模高达459.52亿元。当然最火的资产证券化产品要数长租公寓了,因为“住房非炒”已经到事关国计民生的高度,政府也在大力发展租赁事业,由此使得其成为当前很受监管鼓励和欢迎的房地产资产证券化品种。2月24日,广州本土国企越秀集团的一项“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”获得了深交所审议通过,募资金额为50亿元;无独有偶,2月初,碧桂园“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”成功在深交所获批,产品规模100亿元,成为迄今为止国内首单百亿规模租赁住房REITs。

  经济观察报记者接触到的另一位房企融资人士就没有上述人士这么幸运了。他所在的房企没有得到机构的纯股权投资,发行资产证券化产品也没有成功,想看看还有没有渠道能拿到融资,有朋友建议他如果融资金额不大可以搭个过桥,而这位房企融资人士认为过桥成本和民间借贷都太高,被他朋友调侃,“现在这种时候能找到钱就不错了”。

  还有一种成本比较高的融资方式叫商业保理,房企把剩余购房款、出租物业形成的应收租金等应收账款转让给商业保理公司,提前收回应收款项,加快资金回笼。一个大型房企珠三角区域的房企人士最近在跟商业保理公司谈两个项目,一个项目是有几个亿的资金,业主已经网签但银行贷款还没放下来,另外一个项目是已经销售但未网签,规模有10个亿以上,不过资金成本都不便宜,比贷款利率(6%左右)高出八九个百分点。

  现状:持续收紧

  在房企去杠杆的大背景下,信托、银行、基金和债券的窗口指导接连不断,致使房企融资持续收紧。

  严禁信托公司利用信托计划作为通道,通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资;险资不得投资普通住宅项目;私募资管计划禁止以委托贷款、嵌套信托计划及其他金融产品等明股实债等方式受让房地产开发企业股权以及其他投资方式直接或间接投资于普通住宅地产项目......从去年末到今年初,监管对信托、银行、理财和同业多项新规围堵非标,过去高度依赖非标融资的房企融资渠道进一步受阻。

  银行房企额度也在不断收紧。经济观察报记者从多家银行对公业务人士获悉,四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张,有些已经没有额度了。除此之外,即便有额度对房企的审核也非常严格。“拿地融资去年就不让做了,开发贷必须满足“432”条件,即房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件,但现在也没额度了;购房按揭尾款为房企融资是不允许的。”广发银行的一位对公业务人士对经济观察报表示。

  间接的融资方式受阻外,直接发债融资的情况也不容乐观。“由于发债的成本比较低,房企的发债需求非常强烈,已经不需要机构去引导,但是去年很多房企拿到批文后没有成功启动发行,监管现在不允许企业发债这么容易和这么快了。”上述券商发债人士称。近日,穆迪发布了《中国影子银行监测季刊》报告。报告显示,2017年有700多宗债券发行案例被延迟或取消,主要由非金融企业发行人发行,涉及金额超过6000亿元人民币,高于2016年的约5,500亿元人民币。

  “房企拿到发债批文后不代表马上就能到市场募集,还需要启动一个发行备案的工作,去年国家在控制房企发债的数量,直接表现为窗口指导,即在机构把发债需求报进来时,上面直接冷淡处理,等于就是不想让企业通过备案发行债券,去年10月,上海和深圳交易所同时提高了房企发行公司债的门槛,只有符合一定资格的房企才能发行公司债,所以很多批文过期了都没有发出来。”上述券商发债人士进一步解释。

  Wind资讯数据显示,2017年房企国内发债数量 400只,金额仅为4254.77亿元,是三年以来最低的,2016年房企发债数量超过1000只产品,金额超过万亿元,达到峰值。据记者浏览上交所和深交所网站,今年以来也只有华侨城和金科地产进行了公司债发行公告。

  对于房企而言,除了穷尽一些手段进行融资之外,不得不面对的是偿债高峰或许马上就要到来了。国海证券研报显示,考虑到2015年下半年和2016年发行的许多房企公司债是3+2期限,2017年—2010 年期间,房企债券再融资压力最大的是2020年,但是如果投资机构出于房地产行业资金链紧张的担忧选择回售,那偿还压力可能会提前到2018年或2019年。此外,如果不考虑回售和还未发行的债券,AA以下及无评级的房企债到期规模最大的是2019年的381亿元,其次是2018年的309亿元。

  海通证券首席经济学家姜超进一步指出,存量债务到期压力集中在2018-2021年。国内地产存续债券中约有 75%是在2019-2021年间到期。贷款的期限以3年为主,过去两年产生的大量贷款也将在2018-2019年到期,故年内债务到期压力不大,但未来2-5年地产行业债务到期压力集中。

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