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禅城“地铁热”吸引众多地产“过江龙”

梁志毅 南方日报 2018年04月11日 14:20

位于兆祥路上已出让的地块正在施工当中。南方日报记者 戴嘉信 摄位于兆祥路上已出让的地块正在施工当中。南方日报记者 戴嘉信 摄

  “成交!”下午3时55分刚过,随着主持人“一锤定音”,3月19日,保利华南以23.86亿元竞得佛山化纤厂地块,溢价26%,楼面价约11892元/㎡。这是禅城3月份出让的第四宗地,临近衔接连接禅城中心与罗村交通主道佛罗公路,紧邻在建的佛山地铁3号线。

  梳理从2017年初至今禅城出让的土地信息,记者发现出让的13宗地块附近,多有建轨道交通项目的身影。据不完全统计,从2017年初至今,禅城共出让13宗地,合计面积达40.02万㎡,其中,有11宗地块附近一至两公里范围内有建成或在建地铁线,占比近八成。

  俗话说,“地铁一响,黄金万两”,轨道交通的建成运行,能够吸引人流,汇聚商机、财富。换言之,一个城市某些区若是有地铁规划、在建、或者已开通,便利的交通不但能方便人们出行、生活,也能吸引众多开发商,将商业资源等带入该区,改善区域环境,完善区域配套。

  轨道交通网络搭起城市发展骨架,围绕交通脉络,多个开发商进驻禅城储备土地,作为城市品质提升必不可少的力量,助禅城打造“首善之区”,为佛山打造粤港澳大湾区核心城市添砖加瓦。

  ●南方日报记者 梁志毅

  轨道交通建设点燃开发商投资热情

  驾车到汾江河以北,在“化纤厂”公交车站不远处,就可以看3月19日保利拍得的地块上,原有的建筑物已经拆除完毕,部分建筑废料仍然残留。但可以预见的是,这一禅城“三旧”改造重点项目所处地块上,将会崛起一个新的大型商住中心,东接禅城城北片区,南接张槎板块,西接南海罗村板块。

  总体上来说,该地块的周边配套仍不完善,直径4公里范围内在售一手楼盘较少,是什么吸引保利华南这个知名房企,斥资超20亿元拿下这一地块?佛山中原地产策略研究中心有关负责人认为,虽然地块周边配套环境有待改善,土地出让价格仍不低,距离一公里左右有在建中的地铁3号线,轨道交通建成后对片区发展有利。

  事实上,轨道交通正在持续点燃开发商进军禅城投资的热情。以禅城今年出让的第一块土地为例,该地块位于奇槎片区,由深圳卓越地产近以20.4亿元+5%自持租赁比例夺得。其地块规划文件中提到,地块位于6号线保护范围和2号线周边,且相应地铁站点出入口等附属设施应在该地块范围内配设。此外,3月14日由阳光城以3.13亿元拿下的南庄镇中心地块,离在建地铁2号线2.5公里,该线路连接禅城南庄、禅城中心区、顺德陈村、南海平洲和广州南站,有望在2019年年底试运行。

  禅城出让地块附近靠近已有、在建轨道交通的绝非个例。从2017年年初至今,禅城共出让13宗地,合计面积达40.02万㎡,其中,有11宗地块附近一至两公里范围内有建成或在建地铁线。从兆祥路、朝安路、亲仁路等地块出发,步行10分钟即可到现有的祖庙、同济路等地铁站。

  佛山汇诚鸿图地产发布的2017年佛山楼市年报称,促使全国不少一线房企关注佛山市场的原因在于,佛山的产业基础好、广佛置业的客户流动已经形成,加上佛山轨道交通逐渐成型,综合来说,开拓广佛、华南市场,在佛山拿地是一个好选择。

  开发商对轨道交通的偏爱,来自于市场对地铁上盖商住区的认可。佛山已开通地铁及在建地铁分别有广佛线、佛山地铁2号线、佛山地铁3号线以及广州地铁7号线延长线,而佛山汇诚鸿图地产发布数据显示,2017年全年,上述地铁沿线一公里范围内的楼盘年度住宅网签面积为263.07万㎡,占全年网签占比四成。

  “地铁上盖”地块最受“过江龙”房企青睐

  轨道交通给城市发展所带来的潜力,并不局限于佛山市内。出于对广佛同城、大湾区核心城市建设的良好预期,地铁建设为禅城吸引了不少外来资本入场。继2016年融创中国、泰禾集团、绿城集团等多个新晋房企亮相后,2017年又有一大拨新晋开发商纷纷到禅城拿地。其中,在3月7日拿下奇槎魁奇路南侧、桂澜路西侧地块的深圳卓越,对禅城来说也是新面孔。地块拍卖当天吸引了12家开发商代表,除卓越外,金茂、深业、世茂等“过江龙”也悉数到场。

  尽管设置限价、无偿配建住房、自销住房、自持住房等门槛,也挡不住外来房企拿地的热情。竞拍方式方面,禅城拍地条件接近一线城市的“竞拍四步走”规则。就2017年至今的统计数据来看,禅城区5宗地进入竞地价阶段,4宗地进入竞配建阶段,5宗地进入竞自持阶段。竞配建令房企开发成本增加,竞自持更加考验房企的资金回笼速度,以及项目自身运营水平。

  “过江龙”投资禅城配套有轨道交通土地的热情,不仅体现在来禅城拍地的“生面孔”多。事实上,就2017年至今的土地出让数据来看,地铁上盖土地的最大“地主”,拿地面积多,斥资巨大的,也同样是“过江龙”。“我们对于佛山已经关注已久,希望落地佛山,让佛山人民认识世茂。”在去年5月世茂拿下绿岛湖片区地块后,世茂华南区域投资总监易炳顺表示。

  据统计,世茂2017年在禅城连拿绿岛湖、奇槎三宗地块,目前在禅城拥有土地11.15万㎡,共斥资44.55亿元,分别位于南庄和石湾两个镇区。

  除此之外,2017年珠海华发更拿下祖庙地块,连同世茂拿下的两块奇槎地,均在2017年佛山商住用地成交单价前十榜单之上,从侧面证明外来开发商对中心城区土地价值的肯定。

  根据《广佛两市轨道交通衔接规划》,未来五年,佛山规划的14条地铁线中,经过禅城的轨道交通线路预计多达8条,共计站点66个,成为全市轨道交通较为发达的区域。此外,佛山共有10条地铁线将与广州地铁线网中的13条地铁线实现无缝对接,其中有6条将穿过禅城。其中,建设中的地铁2号线将成为佛山地铁网络中的“换乘动脉”,包括1号线、3号线、5号线、广佛环线均与2号线形成无缝对接。依托2号线,禅城市民可以到达禅城乃至广佛各主要地区。

  世茂首入佛山就选择绿岛湖、奇槎三宗地,大程度上基于对轨道交通网络建设影响下,城市发展良好前景的预期。佛山经纬地产发布有关分析认为,奇槎作为东部城市中心,借助轨道交通,未来将打开连接广州、承接广州需求外溢的通道,从“广佛同城”到“广佛融城”,成为广佛置业的新热点。

  汾江河北或崛起大型商住社区

  佛山易居地产研究院发布数据显示,2017年禅城交通建设以轨道交通为主,佛山地铁3号线拟在中山公园和佛山火车站设置站点,预计2022年通车,石湾地铁站交通枢纽通过地铁2号、5号线,于2017年10月动工。禅城城市轨道交通规划升级,将贯通城市动脉,激发城市发展潜力。

  轨道交通对内进一步完善交通连接,对外进一步推进城市发展边界。今年1月23日,禅城区区长孔海文在禅城区第四届人民代表大会第三次会议上作政府工作报告时表示,禅城将通过“双铁”(高铁、地铁),无缝对接“广深科技创新走廊”,积极“引进来”,从粤港澳大湾区、广东沿海经济带、粤桂黔高铁经济带的建设发展中借东风蓄优势,推动更高层次开放合作。

  如果说轨道交通搭起的是城市发展的骨架,那么品牌开发商的不断进入,则为禅城成为一个“有血有肉”的品质之城提供了更广阔的想象空间。以保利华南拍下的佛山化纤厂地块为例,该地块作为“三旧”改造的重点项目,可以说是禅城城北旧城改造的缩影。记者从禅城区城建部门了解到,与奇槎、绿岛湖等片区一样,城北片区是禅城重点发展的新区之一,而该片区为禅城传统的工业片区,旧厂房分布密集,这些厂房也是进一步释放城市发展空间的重要资源。

  如今,原化纤厂土地整理已经完成,土地由保利华南夺得之后,汾江河北或将出现一个大型商住社区,在轨道交通串联城市发展脉搏的基础上,进一步完善城区配套。

  资料显示,保利华南深耕佛山市场13载,已经建成多个代表性楼盘,全面布局佛山五区。据不完全统计,目前保利华南在佛山区域在售或待售项目超过20个。“保利对‘三旧’改造经验丰富,其进驻有利于后续片区价值提升发展。”中原地产策略研究中心有关负责人在3月19日土地拍卖现场表示。

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