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深圳规范城中村改造 房企失去99平方公里“城市更新”机会

罗强 界面 2018年11月07日 14:18

  “消除安全隐患、维护城市肌理、保障低成本空间、完善配套设施。”

  11月5日,深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(以下简称“城中村改造规划”)强调,为了保留城市发展弹性,将在特定时间内保留一定比例的城中村,合理有序开展深圳城中村更新工作。

  这是深圳市政府第一次旗帜鲜明发布政策,强调在城中村“综合整治”中政府的主导作用,以及鼓励、规范市场主体参与城中村“综合整治”的行为。

  此前,深圳城中村综合整治主要由政府和村股份公司进行投入,对城中村的基础设施方面进行改造,以提升消防安全和居住环境;随着租赁住房的兴起,万科、佳兆业等地产开发商以及民间资本,对城中村物业的“统租”业务兴趣浓厚,并以各种形式深度参与城中村改造。

  此次城中村改造规划显示,扣除已批更新单元计划、土地整备计划、 棚户区改造计划、建设用地清退计划、以及违法建筑空间管控专项行动用地之外,城中村综合整治分区划定的对象总规模约99平方公里。

  深圳城中村用地总规模约320平方公里,这意味着约三分之一的城中村将纳入综合整治范围之内。而在2018-2025年规划期内,综合整治分区用地规模为55平方公里,占比56%,其中宝安区、龙岗区、龙华区的规模靠前。

  对于深圳的地产开发商而言,这也意味着将失去99平方米公里的“城市更新”机会。深圳市土地面积为2000平方公里,约为北京的八分之一,可开发建设土地早已捉襟见肘,城中村拆除重建的“城市更新”已成为开发商主要土地来源。

  “规范有序是我们乐见的。”一位介入城中村改造长租公寓运营商负责人告诉界面新闻,此次规划的发布,某种程度上也是承认城中村改造业务的合法合规性,以及在一定年限内不会面临拆除毁约的风险。同时,有序竞争也是目前行业急需规范和需要监管的地方。

  “失之东隅,收之桑榆”,在城中村综合整治更新中,政府鼓励市场主体参与,并明确由原村集体继受单位按照集体用地交易监管规则和程序,及股份公司章程和政府监管要求,通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。

  同时,综合考虑项目现状建设情况及经济利益平衡。此次的城中村改造规划,还首次提出允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、 简化局部拆建区域规划容积的测算规则等具体鼓励政策。

  事实上,万科、佳兆业等地产商以及部分民间资本,已深度参与城中村综合整治更新中,并引发了城中村租金上涨、企业之间恶性抬价竞争、施工改造不规范等一系列问题。

  最为典型的属于深圳万科去年开展城中村改造业务的“万村计划”,拟在全市1044个城中村中选取部分开展统租业务,即从原“农民房”业主手中租赁物业,通过改造后对外出租,并致力于提升整个城中村居住、商业、基础设施等生态系统。

  今年6月,富士康工人代表就曾在网上发表公开信呼吁,万科等企业在入驻城中村进行改造业务时,应该充分考虑原有租客权益、改造前后房租涨幅、文明施工等问题,随后引发万科该不该改造城中村这一低收入者最后“避风港”的社会大讨论。

  此次城中村改造规划,就更加强调城中村综合整治的民生保障作用,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的,应优先满足原租户的租赁需求,有效保障城中村低成本居住空间的供应;加强市场秩序整治, 严厉打击城中村租赁市场违法违规行为等。

  此次规划还明确各区将出台进一步细则,明确城中村规模化改造的要求和流程,通过计划引导、 规划统筹、价格指导等手段,引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造,满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

  去年8月,深圳市发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》透露,“十三五”期间,深圳市将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、规范管理。

  深圳合一城市更新集团董事总经理罗宇告诉界面新闻,由于拆除重建与综合整治在经济利益上的巨大差距,市场主体参与综合整治业务的热情是否被激发,仍然有待观察。与此同时,政府本身在基础设施方面是否同步投入,也需进一步安排政策细则和专项资金。

  无论是深圳,还是在其他典型的移民城市,“城中村”通常是初来者以及低收入者的居住地,对于深圳这样一座户籍人口仅400多万人,但管理人口超过2000万人的特大城市而言,城中村几乎成为了高房价之下低收入群体最后的“避风港”。数据显示,深圳城中村租赁物业占全市全部租赁物业的70%。

  城中村的改造与否,与其紧密相关的低收入群体却成为了“失语”的一方。香港大学社会学系“城市新移民住房保障政策及居住现况调研报告” 透露,近几年随着城市化、泛滥的二房东和公寓装修,城中村租金急剧上涨,造成为数庞大、工资涨幅较缓慢的低收入产业及服务业工人居住困难。

  同时数据显示,2011年至2016年全国范围内,由雇主或单位提供免费住宿的农民工比例由 49.9%下降至 13.4%。在产业转型升级和人口规模控制的目标下,政府又倾向于把公共住房供应视为竞争吸纳人才的重要手段,面向低收入人口的廉价租房则仅限于户籍人口。

  在被誉为深圳“二次房改”政策中也是如此,占住房供应总量20%的公共租赁住房,面向符合条件的户籍中低收入居民,建筑面积以30—60平方米为主,只租不售,租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

  香港大学社会学系城市新移民住房保障研究团队建议,应该利用城中村改造与公共租赁住房建设相结合以解决农民工等低收入群体居住问题,例如2017年年底杭州住房租赁试点工作小组计划在交通相对便利、配套相对齐全的区域,结合城中村和旧城改造,将拆未拆 、或已拆除但短期内不实施开发的地块上新建有住房保障性质、面向服务业外来务工人员的集体宿舍。

  很显然,在城中村改造与保障原租客租得起的平衡之间,深圳市政府需要考虑更多,这一点同样适用于介入城中村改造业务的开发商与资本方。

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